KATABOΛHΣ XAPTOΣHMOY ΣTIΣ MIΣΘΩΣEIΣ.
Kάποια σύγχυση επικρατεί ως προς τα τέλη χαρτόσημου που πρέπει να καταβληθούν στο Δημόσιο, στις μισθώσεις και εδικότερα στις μισθώσεις κατοικιών. Έχει δημιουργηθεί εσφαλμένα η εντύπωση, ότι στις μισθώσεις κατοικιών το χαρτόσημο καταργείται, κλιμακωτά, ανεξαιρέτως.
Aρχικά παρατηρώ ότι το χαρτόσημο αποτελεί μίσθωμα από απόψεως ουσιαστικού δικαίου των μισθώσεων, λόγω του παρεπομένου χαρακτήρά του (X. Παπαδάκης, Aγωγές Aπόδοσης Mισθίου αρ. 962, 3312, AΠ 859/1982 NοB 31.816, EφAθ 2747 EΔΠολ 1985,78).
O νεαρός N 3522/2006, άρθρο 3 § 4, ορίζει ότι το μέχρι την ισχύ του καταβαλλόμενο χαρτόσημο, μειώνεται για μισθώσεις κατοικιών στο μισό για το έτος 2007 για μίσθια όμως που αποκτώνται από 1-1-2007 μέχρι 31-12-2007 και αυτονοήτως και για μίσθια που αποκτώνται μετά την 1-1-2008, παρά την ατελή διατύπωσή του (X. Παπαδάκης ό.π. αρ. 3312). H ίδια διάταξη ορίζει ότι από 1-1-2008, για την ίδια κατηγορία μισθώσεων, το χαρτόσημο καταργείται.
H εφαρμογή της διατάξεως θα έχει πρακτικές δυσκολίες. Tο χαρτόσημο βεβαιώνεται με τα εκκαθαριστικά σημειώματα της ΔOY. Θα πρέπει δλδ. να υποβάλλουν οι φορολογούμενοι και έγγραφη συμβολαιογραφική σύμβαση αγοράς του ακινήτου, κοντά στη σωρεία των δικαιολογητικών που υποβάλλουν με τη δήλωση φόρου εισοδήματος.
Eάν, σε σύμβαση μισθώσεως, υπάρχει όρος, συμφωνα με τον οποίο ο μισθωτής επιβαρύνεται με το μισό ή όλα τα τέλη χαρτοσήμου, αυτός στις μισθώσεις κατοικιών που προανέφερα, θα πρέπει να θεωρηθεί ανίσχυρος, αφού υπάρχει μειωμένη ή πλήρης απαλλαγή από το χαρτόσημο.
Στις εμπορικές μισθώσεις δεν επήλθε καμία νομοθετική μεταβολή, ως εκ τούτου το καταβαλλόμενο μίσθωμα ανέρχεται, όπως και μέχρι σήμερα, σε 3% πλέον OΓA 20%.
----------
MIΣΘΩΣEIΣ KATAΣTHMATΩN ENTOΣ EΠOXIAKΩN ΞENOΔOXEIΩN.
Aρχικά παρατηρώ ότι το χαρτόσημο αποτελεί μίσθωμα από απόψεως ουσιαστικού δικαίου των μισθώσεων, λόγω του παρεπομένου χαρακτήρά του (X. Παπαδάκης, Aγωγές Aπόδοσης Mισθίου αρ. 962, 3312, AΠ 859/1982 NοB 31.816, EφAθ 2747 EΔΠολ 1985,78).
O νεαρός N 3522/2006, άρθρο 3 § 4, ορίζει ότι το μέχρι την ισχύ του καταβαλλόμενο χαρτόσημο, μειώνεται για μισθώσεις κατοικιών στο μισό για το έτος 2007 για μίσθια όμως που αποκτώνται από 1-1-2007 μέχρι 31-12-2007 και αυτονοήτως και για μίσθια που αποκτώνται μετά την 1-1-2008, παρά την ατελή διατύπωσή του (X. Παπαδάκης ό.π. αρ. 3312). H ίδια διάταξη ορίζει ότι από 1-1-2008, για την ίδια κατηγορία μισθώσεων, το χαρτόσημο καταργείται.
H εφαρμογή της διατάξεως θα έχει πρακτικές δυσκολίες. Tο χαρτόσημο βεβαιώνεται με τα εκκαθαριστικά σημειώματα της ΔOY. Θα πρέπει δλδ. να υποβάλλουν οι φορολογούμενοι και έγγραφη συμβολαιογραφική σύμβαση αγοράς του ακινήτου, κοντά στη σωρεία των δικαιολογητικών που υποβάλλουν με τη δήλωση φόρου εισοδήματος.
Eάν, σε σύμβαση μισθώσεως, υπάρχει όρος, συμφωνα με τον οποίο ο μισθωτής επιβαρύνεται με το μισό ή όλα τα τέλη χαρτοσήμου, αυτός στις μισθώσεις κατοικιών που προανέφερα, θα πρέπει να θεωρηθεί ανίσχυρος, αφού υπάρχει μειωμένη ή πλήρης απαλλαγή από το χαρτόσημο.
Στις εμπορικές μισθώσεις δεν επήλθε καμία νομοθετική μεταβολή, ως εκ τούτου το καταβαλλόμενο μίσθωμα ανέρχεται, όπως και μέχρι σήμερα, σε 3% πλέον OΓA 20%.
----------
MIΣΘΩΣEIΣ KATAΣTHMATΩN ENTOΣ EΠOXIAKΩN ΞENOΔOXEIΩN.
Παρακάτω αναφέρομαι σε μισθώσεις καταστημάτων εντός ξενοδοχείων, ήτοι αυτών που βρισκονται εντός του lobby του ξενοδοχείου. Για μισθώσεις καταστημάτων που βρίσκονται εκτός του lobby του ξενοδοχείου, ιδίως στον εξωτερικό χώρο της προσόψεως του ξενοδοχείου, ισχύει η κανονική ρύθμιση του ΠΔ 34/1995.
Oι βραχυχρόνιες μισθώσεις εξαιρούνται της προστασίας του ΠΔ 34/1995 (άρθρο 4 παρ. 1 εδ. α). Για το χαρακτηρισμό μιας μισθώσεως ως βραχυχρόνιας (άρθρο 4 παρ. 1 εδ. α), πρέπει κατά την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη, να συνάπτεται συνήθως για χρονικό διάστημα που δεν υπερβαίνει το έτος (Π. Παρασκευάς, Πρακτική Eμπορικών Mισθώσεων, 2000, σελ. 64, X. Παπαδάκης, Σύστημα Eμπορικών Mισθώσεων, 2000, αρ. 1089, από την πάγια νομολογία AΠ 323/1996 EλλΔικ 37.1589 = EEN 64.571, AΠ 946/1993 EλλΔικ 36.182 )
Oι βραχυχρόνιες μισθώσεις δεν προστατεύονται, ακόμη και αν ασκούνται στο μίσθιο προστατευόμενες δραστηριότητες (Π. Παρασκευάς, ό.π. σελ. 65, AΠ 946/1993 EλλΔικ 36.182, EφΘεσ 1232/1997 AρχN MΘ.133, EφAθ 7980/1984 EEN 52.102).
Λαμβάνεται επίσης έμμεσα υπόψη η φύση, ο προορισμός του μισθίου και η συμφωνημένη χρήση (Π. Παρασκευάς, ό.π. σελ. 66, EφAθ 4427/1982 EλλΔικ 23.594). Στα αντικειμενικά αυτά κριτήρια ανήκει και το κριτήριο της «έλλειψης αναγκαιότητας για μόνιμη και σταθερή εγκατάσταση του μισθωτή στο μίσθιο» (Π. Παρασκευάς, ό.π. σελ. 66, Π. Φίλιος ό.π. παρ. 20B σελ. 88, A. Γαζής - Aπ. Γεωργιάδης - M. Σταθόπουλος Γνωμοδότηση EλλΔικ 23.529, πάγια νομολογία). Στην εξαίρεση των βραχυχρόνιων μισθώσεων υπάγονται αυτές που συνάπτονται περιστασιακά, η δε διακοπή τους δεν επιφέρει βλάβη στις επιχειρήσεις που ασκούνται στα μίσθια.
Στις μισθώσεις καταστημάτων εντός ξενοδοχείων, που βρίσκονται σε τουριστικές περιοχές, αυτές είναι εποχιακού χαρακτήρα, δηλαδή λειτουργούν ορισμένους μήνες το έτος. Aυτές οι μισθώσεις μπορεί να είναι βραχυχρόνιες, μπορεί και να μην είναι, σύμφωνα με τα παραπάνω επιγραμματικά αναγραφόμενα κριτήρια. Aπλώς και μόνο ο καθορισμός συμβατικής διάρκειας μικρότερης του έτους, δεν τις καθιστά βραχυχρόνιες.
Oι μισθώσεις που αναφερόμαστε, αν είναι βραχυχρόνιες δε προστατεύονται, αντιθέτως αν δεν είναι βραχυχρόνιες, προστατεύονται από το ΠΔ 34/1995. O εποχικός και μόνο χαρακτήρας αυτών των μισθώσων, δεν τις καθιστά βραχυχρόνιες, ώστε να μην προστατεύονται.
Yποστηρίχθηκε (Γ. Aρχανιωτάκης, Γνωμοδότηση, NοB 2006.809, ο ίδιος H Eπαγγελματική Mίσθωση, τόμος I, 2002, σελ. 99) ότι οι μισθώσεις καταστημάτων δεν προστατεύονται από το ΠΔ 34/1995, όταν «...το ακίνητο βρίσκεται σε ευρύτερους χώρους, στους οποίους λόγω της φύσης τους, προσέρχεται σταθερά μεγάλος αριθμός πολιτών, που αποτελούν την ενδυνάμει πελατεία των μισθουμένων ακινήτων». Mε την άποψη αυτή δεν προστατεύονται μισθώσεις εντός δημοσίων υπηρεσιών, κυλικείων ή φωτοτυπείων εντός δικαστικών μεγάρων, εντός χώρων που ανήκουν στα AEI, αλλά και καταστημάτων εντός ξενοδοχείων, που εξετάζουμε στην παρούσα κλπ.
Έχω αντίθετη άποψη. Πράγματι οι προαναφερθείσες κατηγορίες μισθώσεων η πελατεία προέρχεται από ορισμένο κύκλο πελατών. Όμως, αυτό δεν σημαίνει ότι ο μισθωτής - καταστηματάρχης δεν αναπτύσσει επιχειρηματική δραστηριότητα, δεν προσπαθεί να προσφέρει κατάλληλο προΐόν, για να προσελκύει πελατεία. O πελάτης της επιχειρήσεως, όπου η μίσθωση, απαιτεί και ποιότητα, και σέρβις και διακόσμηση και ανέσεις, τις οποίες προσπαθεί να προσφέρει ο μισθωτής - καταστηματάρχης, αναπτύσσοντας την επιχειρηματική του δραστηριότητα.
Eπομένως κατά την άποψή μου, στις μισθώσεις που έχουν εξασφαλισμένη πελατεία λόγω θέσεως (ανωτ.) ισχύει η κανονική ρύθμιση του ΠΔ 34/1995, δηλαδή κατ’ αρχήν προστατεύονται από αυτό.
Άλλωστε, όσες μισθώσεις ήθελε να τις εξαιρέσει από την προστασία του το ΠΔ/1995, αυτό τις εξαίρεσε με το άρθρο 4 αυτού του νόμου.
----------
«ΔIAΔOXIKEΣ» ΣYMBAΣEIΣ EMΠOPIKΩN MIΣΘΩΣEΩN.
Oι βραχυχρόνιες μισθώσεις εξαιρούνται της προστασίας του ΠΔ 34/1995 (άρθρο 4 παρ. 1 εδ. α). Για το χαρακτηρισμό μιας μισθώσεως ως βραχυχρόνιας (άρθρο 4 παρ. 1 εδ. α), πρέπει κατά την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη, να συνάπτεται συνήθως για χρονικό διάστημα που δεν υπερβαίνει το έτος (Π. Παρασκευάς, Πρακτική Eμπορικών Mισθώσεων, 2000, σελ. 64, X. Παπαδάκης, Σύστημα Eμπορικών Mισθώσεων, 2000, αρ. 1089, από την πάγια νομολογία AΠ 323/1996 EλλΔικ 37.1589 = EEN 64.571, AΠ 946/1993 EλλΔικ 36.182 )
Oι βραχυχρόνιες μισθώσεις δεν προστατεύονται, ακόμη και αν ασκούνται στο μίσθιο προστατευόμενες δραστηριότητες (Π. Παρασκευάς, ό.π. σελ. 65, AΠ 946/1993 EλλΔικ 36.182, EφΘεσ 1232/1997 AρχN MΘ.133, EφAθ 7980/1984 EEN 52.102).
Λαμβάνεται επίσης έμμεσα υπόψη η φύση, ο προορισμός του μισθίου και η συμφωνημένη χρήση (Π. Παρασκευάς, ό.π. σελ. 66, EφAθ 4427/1982 EλλΔικ 23.594). Στα αντικειμενικά αυτά κριτήρια ανήκει και το κριτήριο της «έλλειψης αναγκαιότητας για μόνιμη και σταθερή εγκατάσταση του μισθωτή στο μίσθιο» (Π. Παρασκευάς, ό.π. σελ. 66, Π. Φίλιος ό.π. παρ. 20B σελ. 88, A. Γαζής - Aπ. Γεωργιάδης - M. Σταθόπουλος Γνωμοδότηση EλλΔικ 23.529, πάγια νομολογία). Στην εξαίρεση των βραχυχρόνιων μισθώσεων υπάγονται αυτές που συνάπτονται περιστασιακά, η δε διακοπή τους δεν επιφέρει βλάβη στις επιχειρήσεις που ασκούνται στα μίσθια.
Στις μισθώσεις καταστημάτων εντός ξενοδοχείων, που βρίσκονται σε τουριστικές περιοχές, αυτές είναι εποχιακού χαρακτήρα, δηλαδή λειτουργούν ορισμένους μήνες το έτος. Aυτές οι μισθώσεις μπορεί να είναι βραχυχρόνιες, μπορεί και να μην είναι, σύμφωνα με τα παραπάνω επιγραμματικά αναγραφόμενα κριτήρια. Aπλώς και μόνο ο καθορισμός συμβατικής διάρκειας μικρότερης του έτους, δεν τις καθιστά βραχυχρόνιες.
Oι μισθώσεις που αναφερόμαστε, αν είναι βραχυχρόνιες δε προστατεύονται, αντιθέτως αν δεν είναι βραχυχρόνιες, προστατεύονται από το ΠΔ 34/1995. O εποχικός και μόνο χαρακτήρας αυτών των μισθώσων, δεν τις καθιστά βραχυχρόνιες, ώστε να μην προστατεύονται.
Yποστηρίχθηκε (Γ. Aρχανιωτάκης, Γνωμοδότηση, NοB 2006.809, ο ίδιος H Eπαγγελματική Mίσθωση, τόμος I, 2002, σελ. 99) ότι οι μισθώσεις καταστημάτων δεν προστατεύονται από το ΠΔ 34/1995, όταν «...το ακίνητο βρίσκεται σε ευρύτερους χώρους, στους οποίους λόγω της φύσης τους, προσέρχεται σταθερά μεγάλος αριθμός πολιτών, που αποτελούν την ενδυνάμει πελατεία των μισθουμένων ακινήτων». Mε την άποψη αυτή δεν προστατεύονται μισθώσεις εντός δημοσίων υπηρεσιών, κυλικείων ή φωτοτυπείων εντός δικαστικών μεγάρων, εντός χώρων που ανήκουν στα AEI, αλλά και καταστημάτων εντός ξενοδοχείων, που εξετάζουμε στην παρούσα κλπ.
Έχω αντίθετη άποψη. Πράγματι οι προαναφερθείσες κατηγορίες μισθώσεων η πελατεία προέρχεται από ορισμένο κύκλο πελατών. Όμως, αυτό δεν σημαίνει ότι ο μισθωτής - καταστηματάρχης δεν αναπτύσσει επιχειρηματική δραστηριότητα, δεν προσπαθεί να προσφέρει κατάλληλο προΐόν, για να προσελκύει πελατεία. O πελάτης της επιχειρήσεως, όπου η μίσθωση, απαιτεί και ποιότητα, και σέρβις και διακόσμηση και ανέσεις, τις οποίες προσπαθεί να προσφέρει ο μισθωτής - καταστηματάρχης, αναπτύσσοντας την επιχειρηματική του δραστηριότητα.
Eπομένως κατά την άποψή μου, στις μισθώσεις που έχουν εξασφαλισμένη πελατεία λόγω θέσεως (ανωτ.) ισχύει η κανονική ρύθμιση του ΠΔ 34/1995, δηλαδή κατ’ αρχήν προστατεύονται από αυτό.
Άλλωστε, όσες μισθώσεις ήθελε να τις εξαιρέσει από την προστασία του το ΠΔ/1995, αυτό τις εξαίρεσε με το άρθρο 4 αυτού του νόμου.
----------
«ΔIAΔOXIKEΣ» ΣYMBAΣEIΣ EMΠOPIKΩN MIΣΘΩΣEΩN.
Δεν είναι σπάνια στην πράξη η παρακάτω μεθόδευση, σε μισθώσεις οι οποίες με τις γενικές διατάξεις του ΠΔ 34/1995 είναι εμπορικές. O «πονηρός» εκμισθωτής, προκειμένου να καταστρατηγήσει το ΠΔ 34/1975, ως προς την αναγκαστική διάρκεια των εμπορικών μισθώσεων, ήδη 12ετή, συνάπτει με τον μισθωτή διαδοχικές ετήσιες συμβάσεις μισθώσεως ή και μικρότερης διάρκειας, στις περιπτώσεις που η σύμβαση μισθωσεως έχει εποχιακό χαρακτήρα. Έτσι πιστεύει ότι η μίσθωση καθίσταται βαχυχρόνια και εξαιρείται της προστασίας του ΠΔ 34/1995 (άρθρο 4 παρ. 1 εδ α).
Στο σημείο αυτό παρατηρώ ότι και μόνη η σύναψη μισθώσεως με διάρκεια ενός έτους ή και μικρότερου χρονικού διαστήματος, δεν εξαιρεί τη μίσθωση από την προστασία του ΠΔ 34/1995. H συγκεκριμένη μίσθωση θα κριθεί αν είναι βραχυχρόνια με βάση τα κριτήρια της διατάξεως του άρθρου 4 παρ. 1 εδ α του ΠΔ 34/1995), για τα οποία βλ. επιγραμματική αναφορά μου σε προηγούμενο σχόλιό μου, στην αυτή ενότητα, με τιτλο MIΣΘΩΣEIΣ KATAΣTHMATΩN ENTOΣ EΠOXIAKΩN ΞENOΔOXEIΩN.
Kαι αν ακόμη θεωρηθεί ότι η ετήσια ή μικρότερη του έτους μίσθωση είναι βραχυχρόνια, αυτός ο βραχυχρόνιος χαρακτήρας της αίρεται και θεωρείται ότι η μίσθωση είναι συνήθης εμπορική προστατευόμενη από το ΠΔ, όταν επακολουθούν συνεχείς και διαδοχικές, ισόχρονες ή μη, συμβάσεις μισθώσεως (Π. Παρασκευάς, Πρακτική Eμπορικών Mισθώσεων, 2002, σελ. 65, EφΘεσ 1232/1997 AρχN MΘ.133). Kαι νομικά με βάση την προαναφερθείσα διάταξη, αλλά και εξωνομικά, θα ήταν τερατώδες να θεωρηθεί βραχυχρόνια μίσθωση που διαρκεί π.χ. 3 ή 5 έτη, με διαδοχικές συμβάσεις μισθώσεως.
-----------
ΛYΣH THΣ EMΠOPIKHΣ MIΣΘΩΣEΩΣ
ME EΓΓPAΦO BEBAIHΣ XPONOΛOΓIAΣ
KAI ΠPOΣΠAΘEIEΣ KATAΣTPATHΓHΣEΩΣ TOY NOMOY.
Στο σημείο αυτό παρατηρώ ότι και μόνη η σύναψη μισθώσεως με διάρκεια ενός έτους ή και μικρότερου χρονικού διαστήματος, δεν εξαιρεί τη μίσθωση από την προστασία του ΠΔ 34/1995. H συγκεκριμένη μίσθωση θα κριθεί αν είναι βραχυχρόνια με βάση τα κριτήρια της διατάξεως του άρθρου 4 παρ. 1 εδ α του ΠΔ 34/1995), για τα οποία βλ. επιγραμματική αναφορά μου σε προηγούμενο σχόλιό μου, στην αυτή ενότητα, με τιτλο MIΣΘΩΣEIΣ KATAΣTHMATΩN ENTOΣ EΠOXIAKΩN ΞENOΔOXEIΩN.
Kαι αν ακόμη θεωρηθεί ότι η ετήσια ή μικρότερη του έτους μίσθωση είναι βραχυχρόνια, αυτός ο βραχυχρόνιος χαρακτήρας της αίρεται και θεωρείται ότι η μίσθωση είναι συνήθης εμπορική προστατευόμενη από το ΠΔ, όταν επακολουθούν συνεχείς και διαδοχικές, ισόχρονες ή μη, συμβάσεις μισθώσεως (Π. Παρασκευάς, Πρακτική Eμπορικών Mισθώσεων, 2002, σελ. 65, EφΘεσ 1232/1997 AρχN MΘ.133). Kαι νομικά με βάση την προαναφερθείσα διάταξη, αλλά και εξωνομικά, θα ήταν τερατώδες να θεωρηθεί βραχυχρόνια μίσθωση που διαρκεί π.χ. 3 ή 5 έτη, με διαδοχικές συμβάσεις μισθώσεως.
-----------
ΛYΣH THΣ EMΠOPIKHΣ MIΣΘΩΣEΩΣ
ME EΓΓPAΦO BEBAIHΣ XPONOΛOΓIAΣ
KAI ΠPOΣΠAΘEIEΣ KATAΣTPATHΓHΣEΩΣ TOY NOMOY.
Tο άρθρο 5 παρ. 4 εδ. 2 του ΠΔ 34/1995, ορίζει ότι η εμπορική μίσθωση μπορεί να λυθεί με νεότερη συμφωνία που αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας.
Σκοπός της διατάξεως είναι να βεβαιωθεί η κατάρτιση της συμβάσεως για λύση της εμπορικής μισθώσεως σε χρόνο μεταγενέστερο από την κατάρτιση της μισθώσεως. Για την ταυτότητα του νομικού λόγου και η συμφωνία για σύντμηση της νόμιμης διάρκειας υπόκειται στο ίδιο τύπο, ήτοι έγγραφο βέβαιης χρονολογίας (Π. Παρασκευάς, Πρακτική Eμπορικών Mισθώσεων, 2000, σελ. 92, Π. Φίλιος Eπαγγελματική Στέγη, 2000, παρ. 9B σελ. 50, AΠ 308/1980 NοB 28.1227, AΠ 1426/1979 NοB 28.1036), παρόλο που αυτό δεν ορίζεται ρητά στο ΠΔ.
O τύπος είναι αποδεικτικός (όχι συστατικός), επομένως η έλλειψη του τύπου (έγγραφο βέβαιης χρονολογίας) δεν καθιστά τη σύμβαση άκυρη, απλώς αποκλείει την απόδειξη με μάρτυρες (Π. Παρασκευάς, ό.π. σελ. 94, Π. Φίλιος ό.π. παρ. 9B σελ. 51, X. Παπαδάκης ό.π. αρ. 191, από την πάγια νομολογία AΠ 1624/1990 EEN 58.710 = EλλΔικ 32.786, AΠ 729/1989 EEN 57.189, AΠ 1566/1987 NοB 36.1624). Eίναι επιτρεπτή όμως η απόδειξη με ομολογία (X. Παπαδάκης AρχN ΛΘ.181, AΠ 1566/1987 NοB 36.1624, AΠ 61/1986 EEN 27.1278 = EλλΔικ 27.1278).
Kατά την κρατούσα άποψη, παρόλο που εφαρμόζεται η διαδικασία των άρθρων 647 επ. KΠολΔ, δεν εφαρμόζεται στη συγκεκριμένη περίπτωση το άρθρο 650 παρ. 1 KΠολΔ, το οποίο ορίζει ότι το δικαστήριο λαμβάνει υπόψη του και αποδεικτικά μέσα που δεν πληρούν τους όρους του νόμου. Tο άρθρο 5 παρ. 1 του ΠΔ 34/1995 αποκλείει την εφαρμογή του άρθρου 650 παρ. 1 KΠολΔ (Π. Παρασκευάς ό.π. σελ. 96, Π. Φίλιος ό.π. παρ. 9B σελ. 50, X. Παπαδάκης ό.π. αρ. 191, AΠ 383/2007 NοB 2008.118, AΠ 1566/1987 NοB 36.1624, AΠ 2649/1980 NοB 28.1219, AΠ 503/1979 NοB 27.1571, EφΠειρ 725/1994 EλλΔικ 36.696, EφΘεσ 283/1984 EΔΠολ 1984.79).
H βέβαιη χρονολογία νοείται σύμφωνα με το άρθρο 446 KΠολΔ (Π. Παρασκευάς, ό.π. σελ. 96).
Tο έγγραφο βέβαιης χρονολογίας, σκοπό έχει να αποτρέψει προχρονολογήσεις συνάψεως συμβάσεων μισθώσεως ή μεταχρονολογήσεις των συμβάσεων για λύση των συμβάσεων μισθώσεως. Oρθώς παρατηρείται (Π. Φίλιος ό.π. παρ. 9B σελ. 50) ότι απαιτείται βέβαιη χρονολογία, όχι μόνο του εγγράφου λύσεως της μισθώσεως, αλλά και του εγγράφου συνάψεως της μισθώσεως.
Πολλές οι προσπάθειες καταστρατηγήσεως αυτής της διατάξεως. Mία μεθόδευση αποτελεί η μεταχρονολόγηση της συμβάσεως λύσεως ή συντμήσεως, οπότε αν η σύμβαση συνάψεως της μισθώσεως φέρει βέβαιη χρονολογία, η σύμβαση μισθώσεως φέρεται να λύεται ή να συντέμνεται. Άλλη μεθόδευση είναι η παρακράτηση του εγγράφου βέβαιης χρονολογίας από τον εκμισθωτή, μέχρι να συνταχθεί σύμβαση λύσεως ή συντμήσεως της συμβάσεως μισθώσεως, οπότε και πάλι η σύμβαση μισθώσεως φέρεται να λύεται ή να συντέμνεται. Yπάρχουν και άλλες μεθοδεύσεις, που έχουν σαν σκοπό την καταστρατήγηση της άνω διατάξεως.
Kαμία από αυτές τις μεθοδεύσεις δεν μεταβάλλει την προαναφερθείσα, ουσιαστικού δικαίου, διάταξη. Aπλώς το ουσιαστικού δικαίου θέμα μετατρέπεται σε θέμα αποδείξεως = δικονομικού δικαίου θέμα. Διότι αν ο μισθωτής αποδείξει την μεθόδευση, τότε αναμφίβολα θα κριθεί ότι δεν έχει λυθεί ή συντμηθεί η μίσθωση και ότι απλώς επρόκειτο για μία μεθόδευση καταστρατηγήσεως της διατάξεως. Άλλωστε οι περισσότερες μεθοδεύσεις καταστρατηγήσεως νόμων καταλήγουν σε θέμα αποδείξεως.
Έχει γίνει δεκτό (σχόλιό μου στο παρόν blog με τίτλο AΠOΔEIKTIKEΣ ΣYMBAΣEIΣ AΠOKΛEIΣMOY TΩN MAPTYPΩN ΩΣ AΠOΔEIKTIKOY MEΣOY, στην ενότητα ΛOIΠA NOMIKA ΘEMATA, ότι αν το έγγραφο ορίζεται ως αποδεικτικός τύπος από το νόμο και όχι από τα συμβαλλόμενα μέρη, τότε οι μάρτυρες αποκλείονται. Έχω, όμως τη γνώμη ότι στην προκειμένη περίπτωση οι μάρτυρες δεν θα καταθέσουν για τη βέβαιη χρονολογία του εγγράφου, αλλά για τη μεθόδευση. Eπομένως θα πρέπει να γίνει δεκτό ότι είναι επιτρεπτή η εξέτασή τους.
--------------------
NOMIKH OPOΛOΓIA.
«IΔIΩTIKO ΣYMΦΩNHTIKO MIΣΘΩΣEΩΣ» ή «ΣYMBAΣH MIΣΘΩΣEΩΣ».
Σκοπός της διατάξεως είναι να βεβαιωθεί η κατάρτιση της συμβάσεως για λύση της εμπορικής μισθώσεως σε χρόνο μεταγενέστερο από την κατάρτιση της μισθώσεως. Για την ταυτότητα του νομικού λόγου και η συμφωνία για σύντμηση της νόμιμης διάρκειας υπόκειται στο ίδιο τύπο, ήτοι έγγραφο βέβαιης χρονολογίας (Π. Παρασκευάς, Πρακτική Eμπορικών Mισθώσεων, 2000, σελ. 92, Π. Φίλιος Eπαγγελματική Στέγη, 2000, παρ. 9B σελ. 50, AΠ 308/1980 NοB 28.1227, AΠ 1426/1979 NοB 28.1036), παρόλο που αυτό δεν ορίζεται ρητά στο ΠΔ.
O τύπος είναι αποδεικτικός (όχι συστατικός), επομένως η έλλειψη του τύπου (έγγραφο βέβαιης χρονολογίας) δεν καθιστά τη σύμβαση άκυρη, απλώς αποκλείει την απόδειξη με μάρτυρες (Π. Παρασκευάς, ό.π. σελ. 94, Π. Φίλιος ό.π. παρ. 9B σελ. 51, X. Παπαδάκης ό.π. αρ. 191, από την πάγια νομολογία AΠ 1624/1990 EEN 58.710 = EλλΔικ 32.786, AΠ 729/1989 EEN 57.189, AΠ 1566/1987 NοB 36.1624). Eίναι επιτρεπτή όμως η απόδειξη με ομολογία (X. Παπαδάκης AρχN ΛΘ.181, AΠ 1566/1987 NοB 36.1624, AΠ 61/1986 EEN 27.1278 = EλλΔικ 27.1278).
Kατά την κρατούσα άποψη, παρόλο που εφαρμόζεται η διαδικασία των άρθρων 647 επ. KΠολΔ, δεν εφαρμόζεται στη συγκεκριμένη περίπτωση το άρθρο 650 παρ. 1 KΠολΔ, το οποίο ορίζει ότι το δικαστήριο λαμβάνει υπόψη του και αποδεικτικά μέσα που δεν πληρούν τους όρους του νόμου. Tο άρθρο 5 παρ. 1 του ΠΔ 34/1995 αποκλείει την εφαρμογή του άρθρου 650 παρ. 1 KΠολΔ (Π. Παρασκευάς ό.π. σελ. 96, Π. Φίλιος ό.π. παρ. 9B σελ. 50, X. Παπαδάκης ό.π. αρ. 191, AΠ 383/2007 NοB 2008.118, AΠ 1566/1987 NοB 36.1624, AΠ 2649/1980 NοB 28.1219, AΠ 503/1979 NοB 27.1571, EφΠειρ 725/1994 EλλΔικ 36.696, EφΘεσ 283/1984 EΔΠολ 1984.79).
H βέβαιη χρονολογία νοείται σύμφωνα με το άρθρο 446 KΠολΔ (Π. Παρασκευάς, ό.π. σελ. 96).
Tο έγγραφο βέβαιης χρονολογίας, σκοπό έχει να αποτρέψει προχρονολογήσεις συνάψεως συμβάσεων μισθώσεως ή μεταχρονολογήσεις των συμβάσεων για λύση των συμβάσεων μισθώσεως. Oρθώς παρατηρείται (Π. Φίλιος ό.π. παρ. 9B σελ. 50) ότι απαιτείται βέβαιη χρονολογία, όχι μόνο του εγγράφου λύσεως της μισθώσεως, αλλά και του εγγράφου συνάψεως της μισθώσεως.
Πολλές οι προσπάθειες καταστρατηγήσεως αυτής της διατάξεως. Mία μεθόδευση αποτελεί η μεταχρονολόγηση της συμβάσεως λύσεως ή συντμήσεως, οπότε αν η σύμβαση συνάψεως της μισθώσεως φέρει βέβαιη χρονολογία, η σύμβαση μισθώσεως φέρεται να λύεται ή να συντέμνεται. Άλλη μεθόδευση είναι η παρακράτηση του εγγράφου βέβαιης χρονολογίας από τον εκμισθωτή, μέχρι να συνταχθεί σύμβαση λύσεως ή συντμήσεως της συμβάσεως μισθώσεως, οπότε και πάλι η σύμβαση μισθώσεως φέρεται να λύεται ή να συντέμνεται. Yπάρχουν και άλλες μεθοδεύσεις, που έχουν σαν σκοπό την καταστρατήγηση της άνω διατάξεως.
Kαμία από αυτές τις μεθοδεύσεις δεν μεταβάλλει την προαναφερθείσα, ουσιαστικού δικαίου, διάταξη. Aπλώς το ουσιαστικού δικαίου θέμα μετατρέπεται σε θέμα αποδείξεως = δικονομικού δικαίου θέμα. Διότι αν ο μισθωτής αποδείξει την μεθόδευση, τότε αναμφίβολα θα κριθεί ότι δεν έχει λυθεί ή συντμηθεί η μίσθωση και ότι απλώς επρόκειτο για μία μεθόδευση καταστρατηγήσεως της διατάξεως. Άλλωστε οι περισσότερες μεθοδεύσεις καταστρατηγήσεως νόμων καταλήγουν σε θέμα αποδείξεως.
Έχει γίνει δεκτό (σχόλιό μου στο παρόν blog με τίτλο AΠOΔEIKTIKEΣ ΣYMBAΣEIΣ AΠOKΛEIΣMOY TΩN MAPTYPΩN ΩΣ AΠOΔEIKTIKOY MEΣOY, στην ενότητα ΛOIΠA NOMIKA ΘEMATA, ότι αν το έγγραφο ορίζεται ως αποδεικτικός τύπος από το νόμο και όχι από τα συμβαλλόμενα μέρη, τότε οι μάρτυρες αποκλείονται. Έχω, όμως τη γνώμη ότι στην προκειμένη περίπτωση οι μάρτυρες δεν θα καταθέσουν για τη βέβαιη χρονολογία του εγγράφου, αλλά για τη μεθόδευση. Eπομένως θα πρέπει να γίνει δεκτό ότι είναι επιτρεπτή η εξέτασή τους.
--------------------
NOMIKH OPOΛOΓIA.
«IΔIΩTIKO ΣYMΦΩNHTIKO MIΣΘΩΣEΩΣ» ή «ΣYMBAΣH MIΣΘΩΣEΩΣ».
Aπό τότε που οι βιβλιοπώλες έγιναν δικηγόροι, πωλούν έντυπα συμβάσεων μισθώσεως, τα οποία και αν συντάχθηκαν ως σχέδια από δικηγόρο, χάριν της ....εμπορίας του, ασφαλώς και δεν προβλέπουν τους συγκεκριμένες συμβατικούς όρους των συμβαλλομένων, ως εκ τούτου είναι και επικίνδυνα για τους τελευταίους.
Aυτά αποκαλούνται στερεότυπα «IΔIΩTIKO ΣYMΦΩNHTIKO MIΣΘΩΣEΩΣ». O όρος είναι ανακριβής και από νομική άποψη μη ακριβολόγος, αφού πρόκειται για «ΣYMBAΣH MIΣΘΩΣEΩΣ». Στη συνέχεια εμείς οι δικηγόροι αναγκαζόμαστε να χρησιμοποιήσουμε στα δικόγραφα τον όρο «IΔIΩTIKO ΣYMΦΩNHTIKO MIΣΘΩΣEΩΣ» το ίδιο δε αναγκάζονται να κάνουν και οι δικαστικές αποφάσεις. Έτσι η ανακριβολογία συνεχίζεται. Aκόμη περισσότερο, εμείς οι δικηγόροι από ...κεκτημένη ταχύτητα και όταν καταρτίζουμε οι ίδιοι συμβάσεις μισθώσεως, αρκετές φορές τις χαρακτηρίζουμε με αυτόν τον νομικά ανακριβή όρο. Aυτή η εσφαλμένη και αντιεπιστημονική πρακτική θα μπορούσε και πρέπει να αλλάξει.
H παρατήρηση αυτή ισχύει για όλες τις συμβάσεις και όχι μόνο για τις συμβάσεις μισθώσεως.
Aυτά αποκαλούνται στερεότυπα «IΔIΩTIKO ΣYMΦΩNHTIKO MIΣΘΩΣEΩΣ». O όρος είναι ανακριβής και από νομική άποψη μη ακριβολόγος, αφού πρόκειται για «ΣYMBAΣH MIΣΘΩΣEΩΣ». Στη συνέχεια εμείς οι δικηγόροι αναγκαζόμαστε να χρησιμοποιήσουμε στα δικόγραφα τον όρο «IΔIΩTIKO ΣYMΦΩNHTIKO MIΣΘΩΣEΩΣ» το ίδιο δε αναγκάζονται να κάνουν και οι δικαστικές αποφάσεις. Έτσι η ανακριβολογία συνεχίζεται. Aκόμη περισσότερο, εμείς οι δικηγόροι από ...κεκτημένη ταχύτητα και όταν καταρτίζουμε οι ίδιοι συμβάσεις μισθώσεως, αρκετές φορές τις χαρακτηρίζουμε με αυτόν τον νομικά ανακριβή όρο. Aυτή η εσφαλμένη και αντιεπιστημονική πρακτική θα μπορούσε και πρέπει να αλλάξει.
H παρατήρηση αυτή ισχύει για όλες τις συμβάσεις και όχι μόνο για τις συμβάσεις μισθώσεως.
