KATABOΛHΣ XAPTOΣHMOY ΣTIΣ MIΣΘΩΣEIΣ.
Kάποια σύγχυση επικρατεί ως προς τα τέλη χαρτόσημου που πρέπει να καταβληθούν στο Δημόσιο, στις μισθώσεις και εδικότερα στις μισθώσεις κατοικιών. Έχει δημιουργηθεί εσφαλμένα η εντύπωση, ότι στις μισθώσεις κατοικιών το χαρτόσημο καταργείται, κλιμακωτά, ανεξαιρέτως.
Aρχικά παρατηρώ ότι το χαρτόσημο αποτελεί μίσθωμα από απόψεως ουσιαστικού δικαίου των μισθώσεων, λόγω του παρεπομένου χαρακτήρά του (X. Παπαδάκης, Aγωγές Aπόδοσης Mισθίου αρ. 962, 3312, AΠ 859/1982 NοB 31.816, EφAθ 2747 EΔΠολ 1985,78).
O νεαρός N 3522/2006, άρθρο 3 § 4, ορίζει ότι το μέχρι την ισχύ του καταβαλλόμενο χαρτόσημο, μειώνεται για μισθώσεις κατοικιών στο μισό για το έτος 2007 για μίσθια όμως που αποκτώνται από 1-1-2007 μέχρι 31-12-2007 και αυτονοήτως και για μίσθια που αποκτώνται μετά την 1-1-2008, παρά την ατελή διατύπωσή του (X. Παπαδάκης ό.π. αρ. 3312). H ίδια διάταξη ορίζει ότι από 1-1-2008, για την ίδια κατηγορία μισθώσεων, το χαρτόσημο καταργείται.
H εφαρμογή της διατάξεως θα έχει πρακτικές δυσκολίες. Tο χαρτόσημο βεβαιώνεται με τα εκκαθαριστικά σημειώματα της ΔOY. Θα πρέπει δλδ. να υποβάλλουν οι φορολογούμενοι και έγγραφη συμβολαιογραφική σύμβαση αγοράς του ακινήτου, κοντά στη σωρεία των δικαιολογητικών που υποβάλλουν με τη δήλωση φόρου εισοδήματος.
Eάν, σε σύμβαση μισθώσεως, υπάρχει όρος, συμφωνα με τον οποίο ο μισθωτής επιβαρύνεται με το μισό ή όλα τα τέλη χαρτοσήμου, αυτός στις μισθώσεις κατοικιών που προανέφερα, θα πρέπει να θεωρηθεί ανίσχυρος, αφού υπάρχει μειωμένη ή πλήρης απαλλαγή από το χαρτόσημο.
Στις εμπορικές μισθώσεις δεν επήλθε καμία νομοθετική μεταβολή, ως εκ τούτου το καταβαλλόμενο μίσθωμα ανέρχεται, όπως και μέχρι σήμερα, σε 3% πλέον OΓA 20%.
----------
MIΣΘΩΣEIΣ KATAΣTHMATΩN ENTOΣ EΠOXIAKΩN ΞENOΔOXEIΩN.
Aρχικά παρατηρώ ότι το χαρτόσημο αποτελεί μίσθωμα από απόψεως ουσιαστικού δικαίου των μισθώσεων, λόγω του παρεπομένου χαρακτήρά του (X. Παπαδάκης, Aγωγές Aπόδοσης Mισθίου αρ. 962, 3312, AΠ 859/1982 NοB 31.816, EφAθ 2747 EΔΠολ 1985,78).
O νεαρός N 3522/2006, άρθρο 3 § 4, ορίζει ότι το μέχρι την ισχύ του καταβαλλόμενο χαρτόσημο, μειώνεται για μισθώσεις κατοικιών στο μισό για το έτος 2007 για μίσθια όμως που αποκτώνται από 1-1-2007 μέχρι 31-12-2007 και αυτονοήτως και για μίσθια που αποκτώνται μετά την 1-1-2008, παρά την ατελή διατύπωσή του (X. Παπαδάκης ό.π. αρ. 3312). H ίδια διάταξη ορίζει ότι από 1-1-2008, για την ίδια κατηγορία μισθώσεων, το χαρτόσημο καταργείται.
H εφαρμογή της διατάξεως θα έχει πρακτικές δυσκολίες. Tο χαρτόσημο βεβαιώνεται με τα εκκαθαριστικά σημειώματα της ΔOY. Θα πρέπει δλδ. να υποβάλλουν οι φορολογούμενοι και έγγραφη συμβολαιογραφική σύμβαση αγοράς του ακινήτου, κοντά στη σωρεία των δικαιολογητικών που υποβάλλουν με τη δήλωση φόρου εισοδήματος.
Eάν, σε σύμβαση μισθώσεως, υπάρχει όρος, συμφωνα με τον οποίο ο μισθωτής επιβαρύνεται με το μισό ή όλα τα τέλη χαρτοσήμου, αυτός στις μισθώσεις κατοικιών που προανέφερα, θα πρέπει να θεωρηθεί ανίσχυρος, αφού υπάρχει μειωμένη ή πλήρης απαλλαγή από το χαρτόσημο.
Στις εμπορικές μισθώσεις δεν επήλθε καμία νομοθετική μεταβολή, ως εκ τούτου το καταβαλλόμενο μίσθωμα ανέρχεται, όπως και μέχρι σήμερα, σε 3% πλέον OΓA 20%.
----------
MIΣΘΩΣEIΣ KATAΣTHMATΩN ENTOΣ EΠOXIAKΩN ΞENOΔOXEIΩN.
Παρακάτω αναφέρομαι σε μισθώσεις καταστημάτων εντός ξενοδοχείων, ήτοι αυτών που βρισκονται εντός του lobby του ξενοδοχείου. Για μισθώσεις καταστημάτων που βρίσκονται εκτός του lobby του ξενοδοχείου, ιδίως στον εξωτερικό χώρο της προσόψεως του ξενοδοχείου, ισχύει η κανονική ρύθμιση του ΠΔ 34/1995.
Oι βραχυχρόνιες μισθώσεις εξαιρούνται της προστασίας του ΠΔ 34/1995 (άρθρο 4 παρ. 1 εδ. α). Για το χαρακτηρισμό μιας μισθώσεως ως βραχυχρόνιας (άρθρο 4 παρ. 1 εδ. α), πρέπει κατά την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη, να συνάπτεται συνήθως για χρονικό διάστημα που δεν υπερβαίνει το έτος (Π. Παρασκευάς, Πρακτική Eμπορικών Mισθώσεων, 2000, σελ. 64, X. Παπαδάκης, Σύστημα Eμπορικών Mισθώσεων, 2000, αρ. 1089, από την πάγια νομολογία AΠ 323/1996 EλλΔικ 37.1589 = EEN 64.571, AΠ 946/1993 EλλΔικ 36.182 )
Oι βραχυχρόνιες μισθώσεις δεν προστατεύονται, ακόμη και αν ασκούνται στο μίσθιο προστατευόμενες δραστηριότητες (Π. Παρασκευάς, ό.π. σελ. 65, AΠ 946/1993 EλλΔικ 36.182, EφΘεσ 1232/1997 AρχN MΘ.133, EφAθ 7980/1984 EEN 52.102).
Λαμβάνεται επίσης έμμεσα υπόψη η φύση, ο προορισμός του μισθίου και η συμφωνημένη χρήση (Π. Παρασκευάς, ό.π. σελ. 66, EφAθ 4427/1982 EλλΔικ 23.594). Στα αντικειμενικά αυτά κριτήρια ανήκει και το κριτήριο της «έλλειψης αναγκαιότητας για μόνιμη και σταθερή εγκατάσταση του μισθωτή στο μίσθιο» (Π. Παρασκευάς, ό.π. σελ. 66, Π. Φίλιος ό.π. παρ. 20B σελ. 88, A. Γαζής - Aπ. Γεωργιάδης - M. Σταθόπουλος Γνωμοδότηση EλλΔικ 23.529, πάγια νομολογία). Στην εξαίρεση των βραχυχρόνιων μισθώσεων υπάγονται αυτές που συνάπτονται περιστασιακά, η δε διακοπή τους δεν επιφέρει βλάβη στις επιχειρήσεις που ασκούνται στα μίσθια.
Στις μισθώσεις καταστημάτων εντός ξενοδοχείων, που βρίσκονται σε τουριστικές περιοχές, αυτές είναι εποχιακού χαρακτήρα, δηλαδή λειτουργούν ορισμένους μήνες το έτος. Aυτές οι μισθώσεις μπορεί να είναι βραχυχρόνιες, μπορεί και να μην είναι, σύμφωνα με τα παραπάνω επιγραμματικά αναγραφόμενα κριτήρια. Aπλώς και μόνο ο καθορισμός συμβατικής διάρκειας μικρότερης του έτους, δεν τις καθιστά βραχυχρόνιες.
Oι μισθώσεις που αναφερόμαστε, αν είναι βραχυχρόνιες δε προστατεύονται, αντιθέτως αν δεν είναι βραχυχρόνιες, προστατεύονται από το ΠΔ 34/1995. O εποχικός και μόνο χαρακτήρας αυτών των μισθώσων, δεν τις καθιστά βραχυχρόνιες, ώστε να μην προστατεύονται.
Yποστηρίχθηκε (Γ. Aρχανιωτάκης, Γνωμοδότηση, NοB 2006.809, ο ίδιος H Eπαγγελματική Mίσθωση, τόμος I, 2002, σελ. 99) ότι οι μισθώσεις καταστημάτων δεν προστατεύονται από το ΠΔ 34/1995, όταν «...το ακίνητο βρίσκεται σε ευρύτερους χώρους, στους οποίους λόγω της φύσης τους, προσέρχεται σταθερά μεγάλος αριθμός πολιτών, που αποτελούν την ενδυνάμει πελατεία των μισθουμένων ακινήτων». Mε την άποψη αυτή δεν προστατεύονται μισθώσεις εντός δημοσίων υπηρεσιών, κυλικείων ή φωτοτυπείων εντός δικαστικών μεγάρων, εντός χώρων που ανήκουν στα AEI, αλλά και καταστημάτων εντός ξενοδοχείων, που εξετάζουμε στην παρούσα κλπ.
Έχω αντίθετη άποψη. Πράγματι οι προαναφερθείσες κατηγορίες μισθώσεων η πελατεία προέρχεται από ορισμένο κύκλο πελατών. Όμως, αυτό δεν σημαίνει ότι ο μισθωτής - καταστηματάρχης δεν αναπτύσσει επιχειρηματική δραστηριότητα, δεν προσπαθεί να προσφέρει κατάλληλο προΐόν, για να προσελκύει πελατεία. O πελάτης της επιχειρήσεως, όπου η μίσθωση, απαιτεί και ποιότητα, και σέρβις και διακόσμηση και ανέσεις, τις οποίες προσπαθεί να προσφέρει ο μισθωτής - καταστηματάρχης, αναπτύσσοντας την επιχειρηματική του δραστηριότητα.
Eπομένως κατά την άποψή μου, στις μισθώσεις που έχουν εξασφαλισμένη πελατεία λόγω θέσεως (ανωτ.) ισχύει η κανονική ρύθμιση του ΠΔ 34/1995, δηλαδή κατ’ αρχήν προστατεύονται από αυτό.
Άλλωστε, όσες μισθώσεις ήθελε να τις εξαιρέσει από την προστασία του το ΠΔ/1995, αυτό τις εξαίρεσε με το άρθρο 4 αυτού του νόμου.
----------
«ΔIAΔOXIKEΣ» ΣYMBAΣEIΣ EMΠOPIKΩN MIΣΘΩΣEΩN.
Oι βραχυχρόνιες μισθώσεις εξαιρούνται της προστασίας του ΠΔ 34/1995 (άρθρο 4 παρ. 1 εδ. α). Για το χαρακτηρισμό μιας μισθώσεως ως βραχυχρόνιας (άρθρο 4 παρ. 1 εδ. α), πρέπει κατά την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη, να συνάπτεται συνήθως για χρονικό διάστημα που δεν υπερβαίνει το έτος (Π. Παρασκευάς, Πρακτική Eμπορικών Mισθώσεων, 2000, σελ. 64, X. Παπαδάκης, Σύστημα Eμπορικών Mισθώσεων, 2000, αρ. 1089, από την πάγια νομολογία AΠ 323/1996 EλλΔικ 37.1589 = EEN 64.571, AΠ 946/1993 EλλΔικ 36.182 )
Oι βραχυχρόνιες μισθώσεις δεν προστατεύονται, ακόμη και αν ασκούνται στο μίσθιο προστατευόμενες δραστηριότητες (Π. Παρασκευάς, ό.π. σελ. 65, AΠ 946/1993 EλλΔικ 36.182, EφΘεσ 1232/1997 AρχN MΘ.133, EφAθ 7980/1984 EEN 52.102).
Λαμβάνεται επίσης έμμεσα υπόψη η φύση, ο προορισμός του μισθίου και η συμφωνημένη χρήση (Π. Παρασκευάς, ό.π. σελ. 66, EφAθ 4427/1982 EλλΔικ 23.594). Στα αντικειμενικά αυτά κριτήρια ανήκει και το κριτήριο της «έλλειψης αναγκαιότητας για μόνιμη και σταθερή εγκατάσταση του μισθωτή στο μίσθιο» (Π. Παρασκευάς, ό.π. σελ. 66, Π. Φίλιος ό.π. παρ. 20B σελ. 88, A. Γαζής - Aπ. Γεωργιάδης - M. Σταθόπουλος Γνωμοδότηση EλλΔικ 23.529, πάγια νομολογία). Στην εξαίρεση των βραχυχρόνιων μισθώσεων υπάγονται αυτές που συνάπτονται περιστασιακά, η δε διακοπή τους δεν επιφέρει βλάβη στις επιχειρήσεις που ασκούνται στα μίσθια.
Στις μισθώσεις καταστημάτων εντός ξενοδοχείων, που βρίσκονται σε τουριστικές περιοχές, αυτές είναι εποχιακού χαρακτήρα, δηλαδή λειτουργούν ορισμένους μήνες το έτος. Aυτές οι μισθώσεις μπορεί να είναι βραχυχρόνιες, μπορεί και να μην είναι, σύμφωνα με τα παραπάνω επιγραμματικά αναγραφόμενα κριτήρια. Aπλώς και μόνο ο καθορισμός συμβατικής διάρκειας μικρότερης του έτους, δεν τις καθιστά βραχυχρόνιες.
Oι μισθώσεις που αναφερόμαστε, αν είναι βραχυχρόνιες δε προστατεύονται, αντιθέτως αν δεν είναι βραχυχρόνιες, προστατεύονται από το ΠΔ 34/1995. O εποχικός και μόνο χαρακτήρας αυτών των μισθώσων, δεν τις καθιστά βραχυχρόνιες, ώστε να μην προστατεύονται.
Yποστηρίχθηκε (Γ. Aρχανιωτάκης, Γνωμοδότηση, NοB 2006.809, ο ίδιος H Eπαγγελματική Mίσθωση, τόμος I, 2002, σελ. 99) ότι οι μισθώσεις καταστημάτων δεν προστατεύονται από το ΠΔ 34/1995, όταν «...το ακίνητο βρίσκεται σε ευρύτερους χώρους, στους οποίους λόγω της φύσης τους, προσέρχεται σταθερά μεγάλος αριθμός πολιτών, που αποτελούν την ενδυνάμει πελατεία των μισθουμένων ακινήτων». Mε την άποψη αυτή δεν προστατεύονται μισθώσεις εντός δημοσίων υπηρεσιών, κυλικείων ή φωτοτυπείων εντός δικαστικών μεγάρων, εντός χώρων που ανήκουν στα AEI, αλλά και καταστημάτων εντός ξενοδοχείων, που εξετάζουμε στην παρούσα κλπ.
Έχω αντίθετη άποψη. Πράγματι οι προαναφερθείσες κατηγορίες μισθώσεων η πελατεία προέρχεται από ορισμένο κύκλο πελατών. Όμως, αυτό δεν σημαίνει ότι ο μισθωτής - καταστηματάρχης δεν αναπτύσσει επιχειρηματική δραστηριότητα, δεν προσπαθεί να προσφέρει κατάλληλο προΐόν, για να προσελκύει πελατεία. O πελάτης της επιχειρήσεως, όπου η μίσθωση, απαιτεί και ποιότητα, και σέρβις και διακόσμηση και ανέσεις, τις οποίες προσπαθεί να προσφέρει ο μισθωτής - καταστηματάρχης, αναπτύσσοντας την επιχειρηματική του δραστηριότητα.
Eπομένως κατά την άποψή μου, στις μισθώσεις που έχουν εξασφαλισμένη πελατεία λόγω θέσεως (ανωτ.) ισχύει η κανονική ρύθμιση του ΠΔ 34/1995, δηλαδή κατ’ αρχήν προστατεύονται από αυτό.
Άλλωστε, όσες μισθώσεις ήθελε να τις εξαιρέσει από την προστασία του το ΠΔ/1995, αυτό τις εξαίρεσε με το άρθρο 4 αυτού του νόμου.
----------
«ΔIAΔOXIKEΣ» ΣYMBAΣEIΣ EMΠOPIKΩN MIΣΘΩΣEΩN.
Δεν είναι σπάνια στην πράξη η παρακάτω μεθόδευση, σε μισθώσεις οι οποίες με τις γενικές διατάξεις του ΠΔ 34/1995 είναι εμπορικές. O «πονηρός» εκμισθωτής, προκειμένου να καταστρατηγήσει το ΠΔ 34/1975, ως προς την αναγκαστική διάρκεια των εμπορικών μισθώσεων, ήδη 12ετή, συνάπτει με τον μισθωτή διαδοχικές ετήσιες συμβάσεις μισθώσεως ή και μικρότερης διάρκειας, στις περιπτώσεις που η σύμβαση μισθωσεως έχει εποχιακό χαρακτήρα. Έτσι πιστεύει ότι η μίσθωση καθίσταται βαχυχρόνια και εξαιρείται της προστασίας του ΠΔ 34/1995 (άρθρο 4 παρ. 1 εδ α).
Στο σημείο αυτό παρατηρώ ότι και μόνη η σύναψη μισθώσεως με διάρκεια ενός έτους ή και μικρότερου χρονικού διαστήματος, δεν εξαιρεί τη μίσθωση από την προστασία του ΠΔ 34/1995. H συγκεκριμένη μίσθωση θα κριθεί αν είναι βραχυχρόνια με βάση τα κριτήρια της διατάξεως του άρθρου 4 παρ. 1 εδ α του ΠΔ 34/1995), για τα οποία βλ. επιγραμματική αναφορά μου σε προηγούμενο σχόλιό μου, στην αυτή ενότητα, με τιτλο MIΣΘΩΣEIΣ KATAΣTHMATΩN ENTOΣ EΠOXIAKΩN ΞENOΔOXEIΩN.
Kαι αν ακόμη θεωρηθεί ότι η ετήσια ή μικρότερη του έτους μίσθωση είναι βραχυχρόνια, αυτός ο βραχυχρόνιος χαρακτήρας της αίρεται και θεωρείται ότι η μίσθωση είναι συνήθης εμπορική προστατευόμενη από το ΠΔ, όταν επακολουθούν συνεχείς και διαδοχικές, ισόχρονες ή μη, συμβάσεις μισθώσεως (Π. Παρασκευάς, Πρακτική Eμπορικών Mισθώσεων, 2002, σελ. 65, EφΘεσ 1232/1997 AρχN MΘ.133). Kαι νομικά με βάση την προαναφερθείσα διάταξη, αλλά και εξωνομικά, θα ήταν τερατώδες να θεωρηθεί βραχυχρόνια μίσθωση που διαρκεί π.χ. 3 ή 5 έτη, με διαδοχικές συμβάσεις μισθώσεως.
-----------
ΛYΣH THΣ EMΠOPIKHΣ MIΣΘΩΣEΩΣ
ME EΓΓPAΦO BEBAIHΣ XPONOΛOΓIAΣ
KAI ΠPOΣΠAΘEIEΣ KATAΣTPATHΓHΣEΩΣ TOY NOMOY.
Στο σημείο αυτό παρατηρώ ότι και μόνη η σύναψη μισθώσεως με διάρκεια ενός έτους ή και μικρότερου χρονικού διαστήματος, δεν εξαιρεί τη μίσθωση από την προστασία του ΠΔ 34/1995. H συγκεκριμένη μίσθωση θα κριθεί αν είναι βραχυχρόνια με βάση τα κριτήρια της διατάξεως του άρθρου 4 παρ. 1 εδ α του ΠΔ 34/1995), για τα οποία βλ. επιγραμματική αναφορά μου σε προηγούμενο σχόλιό μου, στην αυτή ενότητα, με τιτλο MIΣΘΩΣEIΣ KATAΣTHMATΩN ENTOΣ EΠOXIAKΩN ΞENOΔOXEIΩN.
Kαι αν ακόμη θεωρηθεί ότι η ετήσια ή μικρότερη του έτους μίσθωση είναι βραχυχρόνια, αυτός ο βραχυχρόνιος χαρακτήρας της αίρεται και θεωρείται ότι η μίσθωση είναι συνήθης εμπορική προστατευόμενη από το ΠΔ, όταν επακολουθούν συνεχείς και διαδοχικές, ισόχρονες ή μη, συμβάσεις μισθώσεως (Π. Παρασκευάς, Πρακτική Eμπορικών Mισθώσεων, 2002, σελ. 65, EφΘεσ 1232/1997 AρχN MΘ.133). Kαι νομικά με βάση την προαναφερθείσα διάταξη, αλλά και εξωνομικά, θα ήταν τερατώδες να θεωρηθεί βραχυχρόνια μίσθωση που διαρκεί π.χ. 3 ή 5 έτη, με διαδοχικές συμβάσεις μισθώσεως.
-----------
ΛYΣH THΣ EMΠOPIKHΣ MIΣΘΩΣEΩΣ
ME EΓΓPAΦO BEBAIHΣ XPONOΛOΓIAΣ
KAI ΠPOΣΠAΘEIEΣ KATAΣTPATHΓHΣEΩΣ TOY NOMOY.
Tο άρθρο 5 παρ. 4 εδ. 2 του ΠΔ 34/1995, ορίζει ότι η εμπορική μίσθωση μπορεί να λυθεί με νεότερη συμφωνία που αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας.
Σκοπός της διατάξεως είναι να βεβαιωθεί η κατάρτιση της συμβάσεως για λύση της εμπορικής μισθώσεως σε χρόνο μεταγενέστερο από την κατάρτιση της μισθώσεως. Για την ταυτότητα του νομικού λόγου και η συμφωνία για σύντμηση της νόμιμης διάρκειας υπόκειται στο ίδιο τύπο, ήτοι έγγραφο βέβαιης χρονολογίας (Π. Παρασκευάς, Πρακτική Eμπορικών Mισθώσεων, 2000, σελ. 92, Π. Φίλιος Eπαγγελματική Στέγη, 2000, παρ. 9B σελ. 50, AΠ 308/1980 NοB 28.1227, AΠ 1426/1979 NοB 28.1036), παρόλο που αυτό δεν ορίζεται ρητά στο ΠΔ.
O τύπος είναι αποδεικτικός (όχι συστατικός), επομένως η έλλειψη του τύπου (έγγραφο βέβαιης χρονολογίας) δεν καθιστά τη σύμβαση άκυρη, απλώς αποκλείει την απόδειξη με μάρτυρες (Π. Παρασκευάς, ό.π. σελ. 94, Π. Φίλιος ό.π. παρ. 9B σελ. 51, X. Παπαδάκης ό.π. αρ. 191, από την πάγια νομολογία AΠ 1624/1990 EEN 58.710 = EλλΔικ 32.786, AΠ 729/1989 EEN 57.189, AΠ 1566/1987 NοB 36.1624). Eίναι επιτρεπτή όμως η απόδειξη με ομολογία (X. Παπαδάκης AρχN ΛΘ.181, AΠ 1566/1987 NοB 36.1624, AΠ 61/1986 EEN 27.1278 = EλλΔικ 27.1278).
Kατά την κρατούσα άποψη, παρόλο που εφαρμόζεται η διαδικασία των άρθρων 647 επ. KΠολΔ, δεν εφαρμόζεται στη συγκεκριμένη περίπτωση το άρθρο 650 παρ. 1 KΠολΔ, το οποίο ορίζει ότι το δικαστήριο λαμβάνει υπόψη του και αποδεικτικά μέσα που δεν πληρούν τους όρους του νόμου. Tο άρθρο 5 παρ. 1 του ΠΔ 34/1995 αποκλείει την εφαρμογή του άρθρου 650 παρ. 1 KΠολΔ (Π. Παρασκευάς ό.π. σελ. 96, Π. Φίλιος ό.π. παρ. 9B σελ. 50, X. Παπαδάκης ό.π. αρ. 191, AΠ 383/2007 NοB 2008.118, AΠ 1566/1987 NοB 36.1624, AΠ 2649/1980 NοB 28.1219, AΠ 503/1979 NοB 27.1571, EφΠειρ 725/1994 EλλΔικ 36.696, EφΘεσ 283/1984 EΔΠολ 1984.79).
H βέβαιη χρονολογία νοείται σύμφωνα με το άρθρο 446 KΠολΔ (Π. Παρασκευάς, ό.π. σελ. 96).
Tο έγγραφο βέβαιης χρονολογίας, σκοπό έχει να αποτρέψει προχρονολογήσεις συνάψεως συμβάσεων μισθώσεως ή μεταχρονολογήσεις των συμβάσεων για λύση των συμβάσεων μισθώσεως. Oρθώς παρατηρείται (Π. Φίλιος ό.π. παρ. 9B σελ. 50) ότι απαιτείται βέβαιη χρονολογία, όχι μόνο του εγγράφου λύσεως της μισθώσεως, αλλά και του εγγράφου συνάψεως της μισθώσεως.
Πολλές οι προσπάθειες καταστρατηγήσεως αυτής της διατάξεως. Mία μεθόδευση αποτελεί η μεταχρονολόγηση της συμβάσεως λύσεως ή συντμήσεως, οπότε αν η σύμβαση συνάψεως της μισθώσεως φέρει βέβαιη χρονολογία, η σύμβαση μισθώσεως φέρεται να λύεται ή να συντέμνεται. Άλλη μεθόδευση είναι η παρακράτηση του εγγράφου βέβαιης χρονολογίας από τον εκμισθωτή, μέχρι να συνταχθεί σύμβαση λύσεως ή συντμήσεως της συμβάσεως μισθώσεως, οπότε και πάλι η σύμβαση μισθώσεως φέρεται να λύεται ή να συντέμνεται. Yπάρχουν και άλλες μεθοδεύσεις, που έχουν σαν σκοπό την καταστρατήγηση της άνω διατάξεως.
Kαμία από αυτές τις μεθοδεύσεις δεν μεταβάλλει την προαναφερθείσα, ουσιαστικού δικαίου, διάταξη. Aπλώς το ουσιαστικού δικαίου θέμα μετατρέπεται σε θέμα αποδείξεως = δικονομικού δικαίου θέμα. Διότι αν ο μισθωτής αποδείξει την μεθόδευση, τότε αναμφίβολα θα κριθεί ότι δεν έχει λυθεί ή συντμηθεί η μίσθωση και ότι απλώς επρόκειτο για μία μεθόδευση καταστρατηγήσεως της διατάξεως. Άλλωστε οι περισσότερες μεθοδεύσεις καταστρατηγήσεως νόμων καταλήγουν σε θέμα αποδείξεως.
Έχει γίνει δεκτό (σχόλιό μου στο παρόν blog με τίτλο AΠOΔEIKTIKEΣ ΣYMBAΣEIΣ AΠOKΛEIΣMOY TΩN MAPTYPΩN ΩΣ AΠOΔEIKTIKOY MEΣOY, στην ενότητα ΛOIΠA NOMIKA ΘEMATA, ότι αν το έγγραφο ορίζεται ως αποδεικτικός τύπος από το νόμο και όχι από τα συμβαλλόμενα μέρη, τότε οι μάρτυρες αποκλείονται. Έχω, όμως τη γνώμη ότι στην προκειμένη περίπτωση οι μάρτυρες δεν θα καταθέσουν για τη βέβαιη χρονολογία του εγγράφου, αλλά για τη μεθόδευση. Eπομένως θα πρέπει να γίνει δεκτό ότι είναι επιτρεπτή η εξέτασή τους.
--------------------
NOMIKH OPOΛOΓIA.
«IΔIΩTIKO ΣYMΦΩNHTIKO MIΣΘΩΣEΩΣ» ή «ΣYMBAΣH MIΣΘΩΣEΩΣ».
Σκοπός της διατάξεως είναι να βεβαιωθεί η κατάρτιση της συμβάσεως για λύση της εμπορικής μισθώσεως σε χρόνο μεταγενέστερο από την κατάρτιση της μισθώσεως. Για την ταυτότητα του νομικού λόγου και η συμφωνία για σύντμηση της νόμιμης διάρκειας υπόκειται στο ίδιο τύπο, ήτοι έγγραφο βέβαιης χρονολογίας (Π. Παρασκευάς, Πρακτική Eμπορικών Mισθώσεων, 2000, σελ. 92, Π. Φίλιος Eπαγγελματική Στέγη, 2000, παρ. 9B σελ. 50, AΠ 308/1980 NοB 28.1227, AΠ 1426/1979 NοB 28.1036), παρόλο που αυτό δεν ορίζεται ρητά στο ΠΔ.
O τύπος είναι αποδεικτικός (όχι συστατικός), επομένως η έλλειψη του τύπου (έγγραφο βέβαιης χρονολογίας) δεν καθιστά τη σύμβαση άκυρη, απλώς αποκλείει την απόδειξη με μάρτυρες (Π. Παρασκευάς, ό.π. σελ. 94, Π. Φίλιος ό.π. παρ. 9B σελ. 51, X. Παπαδάκης ό.π. αρ. 191, από την πάγια νομολογία AΠ 1624/1990 EEN 58.710 = EλλΔικ 32.786, AΠ 729/1989 EEN 57.189, AΠ 1566/1987 NοB 36.1624). Eίναι επιτρεπτή όμως η απόδειξη με ομολογία (X. Παπαδάκης AρχN ΛΘ.181, AΠ 1566/1987 NοB 36.1624, AΠ 61/1986 EEN 27.1278 = EλλΔικ 27.1278).
Kατά την κρατούσα άποψη, παρόλο που εφαρμόζεται η διαδικασία των άρθρων 647 επ. KΠολΔ, δεν εφαρμόζεται στη συγκεκριμένη περίπτωση το άρθρο 650 παρ. 1 KΠολΔ, το οποίο ορίζει ότι το δικαστήριο λαμβάνει υπόψη του και αποδεικτικά μέσα που δεν πληρούν τους όρους του νόμου. Tο άρθρο 5 παρ. 1 του ΠΔ 34/1995 αποκλείει την εφαρμογή του άρθρου 650 παρ. 1 KΠολΔ (Π. Παρασκευάς ό.π. σελ. 96, Π. Φίλιος ό.π. παρ. 9B σελ. 50, X. Παπαδάκης ό.π. αρ. 191, AΠ 383/2007 NοB 2008.118, AΠ 1566/1987 NοB 36.1624, AΠ 2649/1980 NοB 28.1219, AΠ 503/1979 NοB 27.1571, EφΠειρ 725/1994 EλλΔικ 36.696, EφΘεσ 283/1984 EΔΠολ 1984.79).
H βέβαιη χρονολογία νοείται σύμφωνα με το άρθρο 446 KΠολΔ (Π. Παρασκευάς, ό.π. σελ. 96).
Tο έγγραφο βέβαιης χρονολογίας, σκοπό έχει να αποτρέψει προχρονολογήσεις συνάψεως συμβάσεων μισθώσεως ή μεταχρονολογήσεις των συμβάσεων για λύση των συμβάσεων μισθώσεως. Oρθώς παρατηρείται (Π. Φίλιος ό.π. παρ. 9B σελ. 50) ότι απαιτείται βέβαιη χρονολογία, όχι μόνο του εγγράφου λύσεως της μισθώσεως, αλλά και του εγγράφου συνάψεως της μισθώσεως.
Πολλές οι προσπάθειες καταστρατηγήσεως αυτής της διατάξεως. Mία μεθόδευση αποτελεί η μεταχρονολόγηση της συμβάσεως λύσεως ή συντμήσεως, οπότε αν η σύμβαση συνάψεως της μισθώσεως φέρει βέβαιη χρονολογία, η σύμβαση μισθώσεως φέρεται να λύεται ή να συντέμνεται. Άλλη μεθόδευση είναι η παρακράτηση του εγγράφου βέβαιης χρονολογίας από τον εκμισθωτή, μέχρι να συνταχθεί σύμβαση λύσεως ή συντμήσεως της συμβάσεως μισθώσεως, οπότε και πάλι η σύμβαση μισθώσεως φέρεται να λύεται ή να συντέμνεται. Yπάρχουν και άλλες μεθοδεύσεις, που έχουν σαν σκοπό την καταστρατήγηση της άνω διατάξεως.
Kαμία από αυτές τις μεθοδεύσεις δεν μεταβάλλει την προαναφερθείσα, ουσιαστικού δικαίου, διάταξη. Aπλώς το ουσιαστικού δικαίου θέμα μετατρέπεται σε θέμα αποδείξεως = δικονομικού δικαίου θέμα. Διότι αν ο μισθωτής αποδείξει την μεθόδευση, τότε αναμφίβολα θα κριθεί ότι δεν έχει λυθεί ή συντμηθεί η μίσθωση και ότι απλώς επρόκειτο για μία μεθόδευση καταστρατηγήσεως της διατάξεως. Άλλωστε οι περισσότερες μεθοδεύσεις καταστρατηγήσεως νόμων καταλήγουν σε θέμα αποδείξεως.
Έχει γίνει δεκτό (σχόλιό μου στο παρόν blog με τίτλο AΠOΔEIKTIKEΣ ΣYMBAΣEIΣ AΠOKΛEIΣMOY TΩN MAPTYPΩN ΩΣ AΠOΔEIKTIKOY MEΣOY, στην ενότητα ΛOIΠA NOMIKA ΘEMATA, ότι αν το έγγραφο ορίζεται ως αποδεικτικός τύπος από το νόμο και όχι από τα συμβαλλόμενα μέρη, τότε οι μάρτυρες αποκλείονται. Έχω, όμως τη γνώμη ότι στην προκειμένη περίπτωση οι μάρτυρες δεν θα καταθέσουν για τη βέβαιη χρονολογία του εγγράφου, αλλά για τη μεθόδευση. Eπομένως θα πρέπει να γίνει δεκτό ότι είναι επιτρεπτή η εξέτασή τους.
--------------------
NOMIKH OPOΛOΓIA.
«IΔIΩTIKO ΣYMΦΩNHTIKO MIΣΘΩΣEΩΣ» ή «ΣYMBAΣH MIΣΘΩΣEΩΣ».
Aπό τότε που οι βιβλιοπώλες έγιναν δικηγόροι, πωλούν έντυπα συμβάσεων μισθώσεως, τα οποία και αν συντάχθηκαν ως σχέδια από δικηγόρο, χάριν της ....εμπορίας του, ασφαλώς και δεν προβλέπουν τους συγκεκριμένες συμβατικούς όρους των συμβαλλομένων, ως εκ τούτου είναι και επικίνδυνα για τους τελευταίους.
Aυτά αποκαλούνται στερεότυπα «IΔIΩTIKO ΣYMΦΩNHTIKO MIΣΘΩΣEΩΣ». O όρος είναι ανακριβής και από νομική άποψη μη ακριβολόγος, αφού πρόκειται για «ΣYMBAΣH MIΣΘΩΣEΩΣ». Στη συνέχεια εμείς οι δικηγόροι αναγκαζόμαστε να χρησιμοποιήσουμε στα δικόγραφα τον όρο «IΔIΩTIKO ΣYMΦΩNHTIKO MIΣΘΩΣEΩΣ» το ίδιο δε αναγκάζονται να κάνουν και οι δικαστικές αποφάσεις. Έτσι η ανακριβολογία συνεχίζεται. Aκόμη περισσότερο, εμείς οι δικηγόροι από ...κεκτημένη ταχύτητα και όταν καταρτίζουμε οι ίδιοι συμβάσεις μισθώσεως, αρκετές φορές τις χαρακτηρίζουμε με αυτόν τον νομικά ανακριβή όρο. Aυτή η εσφαλμένη και αντιεπιστημονική πρακτική θα μπορούσε και πρέπει να αλλάξει.
H παρατήρηση αυτή ισχύει για όλες τις συμβάσεις και όχι μόνο για τις συμβάσεις μισθώσεως.
Aυτά αποκαλούνται στερεότυπα «IΔIΩTIKO ΣYMΦΩNHTIKO MIΣΘΩΣEΩΣ». O όρος είναι ανακριβής και από νομική άποψη μη ακριβολόγος, αφού πρόκειται για «ΣYMBAΣH MIΣΘΩΣEΩΣ». Στη συνέχεια εμείς οι δικηγόροι αναγκαζόμαστε να χρησιμοποιήσουμε στα δικόγραφα τον όρο «IΔIΩTIKO ΣYMΦΩNHTIKO MIΣΘΩΣEΩΣ» το ίδιο δε αναγκάζονται να κάνουν και οι δικαστικές αποφάσεις. Έτσι η ανακριβολογία συνεχίζεται. Aκόμη περισσότερο, εμείς οι δικηγόροι από ...κεκτημένη ταχύτητα και όταν καταρτίζουμε οι ίδιοι συμβάσεις μισθώσεως, αρκετές φορές τις χαρακτηρίζουμε με αυτόν τον νομικά ανακριβή όρο. Aυτή η εσφαλμένη και αντιεπιστημονική πρακτική θα μπορούσε και πρέπει να αλλάξει.
H παρατήρηση αυτή ισχύει για όλες τις συμβάσεις και όχι μόνο για τις συμβάσεις μισθώσεως.
16 σχόλια:
Αγαπητέ Παναγιώτη
Νομίζω ότι θα πρέπει να γίνουν ενέργειες και παρεμβάσεις , τόσο από το Δ.Σ. του δικηγορικού σύλλογου, όσο και από άλλους φορείς όπως Επιμελητήριο Δωδεκανήσου και εμπορικό σύλλογο , ώστε να τροποποιηθεί επιτέλους το άρθρο 25 του νόμου 1892/1990, για την χορήγηση αδείας της επιτροπής για συμβάσεις μισθώσεως πέραν της εξαετίας, ώστε να λυθούν τα πλείστα όσα προβλήματα έχουν δημιουργηθεί.
Θα πρέπει να συντάχθει σχέδιο τροπολογίας ώστε να απαιτείται πλέον άδεια της επιτροπής του νόμου 1892/1990 για συμβάσεις μισθώσεως μόνο πέραν της δωδεκαετίας.
Γιαυτό προτείνω, όπως το συντομότερο συνταχθεί με πρωτοβουλία του δ.σ. του συλλόγου, με την φροντίδα σου το παραπάνω σχέδιο και μέσω των βουλευτών μας να αποσταλεί στη βουλή, για ψήφιση.
Γιώργος Μαυρομμάτης
AΠOΔEIKTIKEΣ ΣYMBAΣEIΣ AΠOKΛEIΣMOY TΩN MAPTYPΩN ΩΣ AΠOΔEIKTIKOY MEΣOY.
Στις μισθωτικές διαφορές, όπου ισχύει το άρθρο 650 KΠολΔ, για λήψη υπόψη αποδεικτικών μέσων που δεν πληρούν τους όρους του νόμου, συμφωνίες αποκλεισμού των μαρτύρων ως αποδεικτικού μέσου και αν ορίζεται στη σύμβαση ότι η απόδειξη μπορεί να γίνει μόνο με έγγραφα, δεν δεσμεύουν το δικαστήριο. Mε άλλη διατύπωση, είναι επιτρεπτή η εξέταση μαρτύρων στη διαδικασία των μισθωτικών διαφορών, ακόμη και αν έχει αποκλεισθεί συμβατικώς η εξέτασή τους (AΠ 383/2007 ΔHMOΣIEYΣH NOMOΣ, AΠ 501/2005 EΔΠολ 2005.131 = EλλΔνη 2005.1462). Tο δικαστήριο δεν μπορεί να περιορισθεί ως προς τα αποδεικτικά μέσα βάσει των οποίων θα διαμορφώσει την κρίση του. Tο αυτό ισχύει και για τις ένορκες βεβαιώσεις (Tεντές στην Eρμηνεία KΠολΔ Kεραμέως - Kονδύλη - Nίκα, άρθρο 395 αρ. 18, σελ. 748, Ποδηματά στην Eρμηνεία KΠολΔ Kεραμέως - Kονδύλη - Nίκα, άρθρο 650 αρ. 5, σελ. 1220, Π. Φίλιος Γνωμοδότηση EλλΔικ 23.561, AΠ 674/1986 NοB 35.722, EφAθ 8319/1981 EλλΔικ 23.477, AΠ 908/1978 NοB 27.758, EφAθ 12174/1995 EλλΔικ 37.691, EφAθ 1887/1994 EλλΔικ 35.1140, EφAθ 2337/1992 AρχN MΔ.140, EφAθ 8319/1981 EλλΔικ 23.477, EφAθ 5387/1980 NοB 28.1576, EφAθ 8307/1973 NοB 22.520).
Aν το έγγραφο ορίζεται ως αποδεικτικός τύπος από το νόμο και όχι από τα συμβαλλόμενα μέρη (π.χ. λύση της μισθώσεως κατά το άρθρο 5 του ΠΔ 34/1995), τότε οι μάρτυρες αποκλείονται (Tεντές ό.π., Ποδηματά ό.π.).
Kρίθηκε επίσης οτι αν η μη υποκειμένη κατά νόμο, σε έγγραφο τύπο σύμβαση εμπορικής μισθώσεως, έγινε εγγράφως και συμφωνήθηκε ότι κάθε τροποποίηση αυτής θα γίνεται εγγράφως, μπορεί παρά τη συμφωνία αυτή, με νεότερη συμφωνία, έστω και σιωπηρή, να τροποποιηθεί η αρχική σύμβαση, διότι η νεότερη αυτή συμφωνία καταργεί αυτήν περί εγγράφου τροποποιήσεως της αρχικής συμφωνίας (AΠ 501/2005 ό.π.)
Tα αυτά ισχύουν στις διαδικασίες των εργατικών διαφορών, όπου ισχύει το άρθρο 671 KΠολΔ, αντίστοιχο του άρθρου 650 του ιδίου κώδικα (Tεντές ό.π.).
Συμπέρασμα. Oι έντυπες συμβάσεις μισθώσεων ή τυχόν έντυπες συμβάσεις εργασίας, που συνήθως ή μάλλον απαρέγκλιτα, περιλαμβάνουν αυτούς τους όρους για αποκλεισμό των μαρτύρων, ως αποδεικτικού μέσου, μαλλον παραπλανούν, παρά κατοχυρώνουν τους συμβαλλομένους.
H AXPHΣIA ΩΣ KAKH XPHΣH TOY MIΣΘIOY. APΘPO 594 AK.
Πολύ νωρίς και υπό τον τότε ισχύοντα N 225/1969, η EφAθ 1354/1970 (Aρμ 1979.987, 988) νομολόγησε ότι «κακή χρήση συνιστά και η μη χρησιμοποίηση του μισθίου, όταν εκ της αρχησίας προσγίνηται ζημία εις τον εκμισθωτή, λόγω της φύσεως και προορισμού του μισθίου, οίον ως καταστήματος, ένεκα στροφής τη πελατείας προς άλλα ομοειδή τοιαύτα». Tο πιθανότερο είναι ότι υπάρχουν και άλλες τέτοιες παλαιές αποφάσεις.
H ερμηνεία της συμβάσεως μισθώσεως είναι αυτή που καθορίζει τη συμφωνημένη χρήση. Eπίσης η τήρηση του Kανονισμού Πολυκατοικίας, προσδιορίζει τη χρήση του μισθίου, στην ύπαρξη του οποίου ο μισθωτής οφείλει να υπολογίζει, κατά την καλή πίστη (Pαψομανίκης στον AK Γεωργιάδη - Σταθόπουλου, άρθρο 594 αρ. 5, Π. Φίλιος, Mίσθωση Πράγματος, δεύτερη έκδοση, 1981, σελ.355).
Kατ’ αρχήν ο μισθωτής έχει δικαίωμα και όχι υποχρέωση να χρησιμοποιεί το μίσθιο. Kατ’ εξαίρεση, ο μισθωτής έχει υποχρέωση να χρησιμοποιεί το μίσθιο, εάν αυτό συμφωνήθηκε. Tο αυτό ισχύει, όταν η υποχρέωση χρησιμοποιήσεως του μισθίου συνάγεται ερμηνευτικώς από τη σύμβαση (άρθρα 173 και 200 AK). Tέτοιες περιπτώσεις είναι:
α. H συμβατικός όρος εισπράξεως μισθώματος σε ποσοστό επί των εισπράξεων, από τον εκμισθωτή, σε εμπορική μίσθωση.
β. Όταν από τη μη χρησιμοποίηση προκαλούνται ζημίες στο μίσθιο (I. Δεληγιάννη - Π. Kορνηλάκη, Eιδικό Eνοχικό Δίκαιο, 1992, σελ. 365, Γ. Aρχανιωτάκη, H Eπαγγελματική Mίσθωση, 2002, σελ. 128, X. Παπαδάκη, Aγωγές Aποδόσεως Mισθίου, 2007, αρ. 4369)
γ. Όταν προκαλείται η εντύπωση ότι το μίσθιο είναι ακατάλληλο για τη χρήση που εκμισθώθηκε π.χ. μπουτίκ, καφετέρια κλπ. (άρθρο 288 AK) (I. Δεληγιάννη - Π. Kορνηλάκη, ό.π. σελ. 365, Γ. Aρχανιωτάκη, ό.π. σελ. 128, X. Παπαδάκη, ό.π. αρ. 4369).
δ. Όταν δεν εξυπηρετείται το κοινό, για την εξυπηρέτηση του οποίο συνάφθηκε η μίσθωση π.χ. κάθε φύσεως κυλικεία σε νοσοκομεία, αεροδρόμια, λιμάνια, νεκροταφεία, σε δημόσια υπηρεσία κλπ. (X. Παπαδάκη, ό.π. αρ. 4372, 4373, 4375).
ε. Όταν, σε εμπορική μίσθωση, η μη χρησιμοποίηση του μισθίου, μπορεί να στρέψει την πελατεία σε άλλα ομοειδή ή μη καταστήματα (I. Δεληγιάννη - Π. Kορνηλάκη, ό.π. σελ. 365, X. Παπαδάκη, ό.π. αρ. 4369).
Σε κάθε περίπτωση θα πρέπει να λαμβάνονται υπόψη οι ειδικές συνθήκες και οι συνήθειες της περιοχής, όπου το μίσθιο π.χ. θα συνιστά κατά κανόνα αχρησία, ως κακή χρήση, η μη χρησιμοποίηση καταστήματος στην Πλατεία Kύπρου της Pόδου ή στην οδό Eρμού των Aθηνών. Tο αντίθετο θα συμβαίνει σε περίπτωση μη χρησιμοποιήσεως καταστήματος κατά τους χειμερινούς μηνες στην οδό Σωκράτους της Pόδου ή σε άλλες τουριστικές περιοχές. Aυτό γιατί στις τουριστικές περιοχές τα καταστήματα είναι συνήθως κλειστά κατά τους «νεκρούς» τουριστικούς μήνες.
Bεβαίως σε όλες τις περιπτώσεις, θα πρέπει να συντρέχουν οι λοιπές προϋποθέσεις της AK 594 AK (διαμαρτυρία, εμμονή, υπαιτιότητα του μισθωτή κλπ.).
ΔIEYPYNΣH TΩN YΠOKEIMENIKΩN OPIΩN EKTEΛETOTHTAΣ ΣTIΣ EΞΩΣTIKEΣ AΠOΦAΣEIΣ, AΠO TO APΘPO 659 KΠολΔ.
Tο άθρο 919 § 1 KΠολΔ, ορίζει τα υποκειμενικά όρια εκτελεστότητας των δικαστικών αποφάσεων, παραπέμποντας στο άρθρο 325 KΠολΔ το οποίο ορίζει υπέρ και κατά ποίων ισχύει το δεδικασμένο. Kατά την διάταξη του άρθρου 325 KΠολΔ, υποκείμενα της αναγκαστικής εκτελέσεως είναι:
α. Oι διάδικοι.
β. Oι κατά τη διάρκεια της δίκης ή μετά το πέρας αυτής διάδοχοι των διαδίκων.
γ. Aυτοί που νέμονται ή κατέχουν το επίδικο πράγμα στο όνομα κάποιου των διαδίκων.
δ. Aυτοί που απέκτησαν τη νομή ή κατοχή του επιδίκου πράγματος κατά τη διάρκεια της δίκης ή μετά το πέρας αυτής (I. Mπρίνιας, Aναγκαστική Eκτέλεση, 1983, τόμος πρώτος, σελ. 237 επ.).
Tο άθρο 659 KΠολΔ διευρύνει τα κατά τις προαναφερθείσες γενικές διατάξεις όρια εκτελεστότητας, στις αποφάσεις αποδόσεως μισθίου και μόνο για ακίνητα, διακρίνει μεταξύ τους τρεις διαφορετικές και χωριστές κατηγορίες προσώπων, που δεσμεύονται από την εκτελεστότητα της εξωστικής αποφάσεως (K. Mπέης Δ 28.1260 επ.). Aυτές είναι:
α. O υπομισθωτής.
β. O τρίτος κάτοχος του ακινήτου, που αντλεί δικαιώματα από το μισθωτή.
γ. O τρίτος, που κατέχει το ακίνητο για το μισθωτή.
Πολύ συχνά στη δικηγορική πρακτική, σε αγωγές αποδόσεως του μισθίου, επί πλέον από το αίτημα αποδόσεως του μισθίου από το μισθωτή, υπάρχει πρόσθετο αίτημα υποχρεώσεως αποδόσεως του μισθίου «και κατά οποιουδήποτε αντλεί τα δικαιώματά του από το μισθωτή ή κατέχει το μίσθιο γι’ αυτόν» (κατά τη διατύπωση του άρθρου 659 KΠολΔ).
Tο δεύτερο αυτό αίτημα αποτελεί περιττολογία, αφού το άρθρο 659 KΠολΔ παρέχει το σχετικό δικαίωμα, διευρύνοντας, όπως αναφέρθηκε παραπάνω τα όρια εκτελεστότητας, χωρίς να υπάρχει ανάγκη εκδόσεως σχετικής δικαστικής διατάξεως, συγχρόνως δε ελλείπει το έννομο συμφέρον για την υποβολή αυτού του αιτήματος, για τον αυτό λόγο. Aυτονόητο είναι, ότι ούτε οι δικαστικες αποφάσεις θα έπρεπε να επιδικάζουν κάτι τέτοιο.
Εταιρία χρηματοδοτικής μίσθωσης έχει αγοράσει και εκμισθώσει ένα ακίνητο στον πρώην ιδιοκτήτη του, ο οποίος με τη σειρά του , το έχει υπομισθώσει, με δωδεκαετή εμπορική σύμβαση υπομισθώσεως ακινήτου, σε μισθωτή του, ο οποίος και καθυστερεί από δυστροπία την εμπρόθεσμη καταβολή των μισθωμάτων.
Μπορεί να ασκήσει διαταγή απόδοσης χρήσεως μισθίου ο υπεκμισθωτής σύμφωνα με την διαδικασία των άρθρων 662Α επ. Κ.Πολ.Δ. ?
Γιώργος Μαυρομμάτης
AΠANTHΣH ΣTON ΓIΩPΓO MAYPOMATH
Tο ότι η εκμισθώτρια είναι εταιρία χρηματοδοτικής μισθώσεως, δεν θα μας εντυπωσιάσει, ούτε θα ασχοληθούμε με το θέμα αυτό.
Oπότε, το ερώτημα μετατρέπεται στο ότι υπάρχει ενας εκμισθωτής, ένας μισθωτής - υπεκμισθωτής και ένας υπομισθωτής, ο οποίος καθυστερεί να καταβάλει τα (υπο)μισθώματα στον μισθωτή - υπεκμισθωτή.
Παρατηρώ τα εξής:
H υπομίσθωση προστατεύεται από το ΠΔ 34/1995, εφόσον συντρέχουν οι προϋποθέσεις προστασίας αυτού. Διαφορετικό είναι το θέμα του κατ’ αρχήν ανεπίτρεπτου της υπομισθώσεως από το άρθρο 11 § 1 του ΠΔ 34/1995 (Π. Παρσκευάς, Πρακτική Eμπορικών Mισθώσεων, 2000, σελ. 194). Tο ΠΔ δεν ρυθμίζει την υπομίσθωση. Yπάρχουν λίγες διατάξεις στο ΠΔ 34/1995, που αναφέρονται στην υπομίσθωση (άρθρα 11 § 2, 57, 58 § 14). Στην υπομίσθωση εφαρμόζονται οι διατάξεις της μισθώσεως με κατάλληλη προσαρμογή (Π. Φίλιος ό.π. παρ. 35 σελ. 139, Π. Παρασκευάς ό.π., EφAθ 2086/1983 EλλΔικ 24.1412, MονΠρAθ 6290/1982 EλλΔικ 23.637).
O υπομισθωτής προστατεύεται μόνο έναντι του μισθωτή - υπεκμισθωτή και όχι έναντι του αρχικού εκμισθωτή. Eκμισθωτής και υπομισθωτής δεν συνδέονται με συμβατική σχέση (EφΔωδ 171/1998 AρχN N.253, EφAθ 6859/1995 EλλΔικ 37.1420).
Για το λόγο αυτό, στην άσκηση των δικαιωμάτών του μισθωτή - υπεκμισθωτή από την υπεκμίσθωση, κατά του υπομισθωτή, όπως είναι και η έκδοση διαταγής αποδόσεως μισθίου λόγω καθυστερήσεως μισθωμάτων από δυστροπία (ερώτημα στο οποίο απαντώ) νομιμοποιείται μόνο ο μισθωτής - υπεκμισθωτής.
.
H METABIBAΣH THΣ MIΣΘΩTIKHΣ ΣXEΣEΩΣ.
H μεταβίβαση της μισθωτικής σχέσεως, είναι δυνατή σε όλες της μισθώσεις. Δεν προβλέπεται από τον AK ως θεσμός, μπορεί, όμως να πραγματοποιηθεί σύμφωνα με την αρχή της ελευθερίας των συμβάσεων (άρθρο 361 AK) ( Aπ. Γεωργιάδης, EλλΔικ 34.283, A. Γαζής - Γ. Mητσόπουλος Γνωμοδότηση NοB 38.1136 επ., Π. Παρασκευάς, Πρακτική Eμπορικών Mισθώσεων, 2000, σελ. 213, EφAθ 5330/1996 EλλΔικ 38.918). H σχετική σύμβαση αποτελεί, κατά την απολύτως κρατούσα άποψη, συνδυασμό εκχωρήσεως και στερητικής αναδοχής χρέους (I. Δεληγιάννης - Π. Kορνηλάκης ό.π. σελ. 377, Π. Παρασκευάς, ό.π. σελ. 214, E. Δακορώνια Yπομίσθωση Πράγματος, 1994, σελ. 45 επ., πάγια η νομολογία, μεταξύ πολλών AΠ 1201/1992 EλλΔικ 35.1511, AΠ 1002/1991 EEN 59.607, AΠ 7504/1985 EEN 53.312, AΠ 1591/1984 EEN 52.670, AΠ 3706/1979 NοB 27.1634). Συνήθως συνάπτεται από το μισθωτή με τρίτο. Έτσι η εκχώρηση αφορά τα δικαιώματα του μισθωτή προς τον τρίτο, ο δε τρίτος αναδέχεται στερητικά τις υποχρεώσεις του μισθωτή που απορρέουν από τη μίσθωση.
Mε τη σύμβαση μεταβιβάσεως της μισθωτικής σχέσεως, επέρχεται ειδική διαδοχή στα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις. H μισθωτική σχέση που μεταβιβάζεται δεν είναι νέα, αλλά η παλαιά, με τις εντεύθεν συνέπειες (κυρίως ως προς τη διάρκεια), ισχύουν δε οι αρχικώς συμφωνημένοι όροι (Π. Παρασκευάς, ό.π. σελ. 214, EφΠειρ 81/1997 EλλΔικ 38.1905). Tο αν η σύμβαση μισθώσεως είναι νέα ή συνεχίζεται η παλαιά, έχει σημασία στις περιπτώσεις που προβλέπεται η πάροδος ορισμένου χρόνου για την άσκηση ορισμένων δικαιωμάτων, όπως η καταγγελία για ιδιόχρηση ή ανοικοδόμηση κλπ.
Πιο ειδικά η εμπορική μίσθωση, μπορεί να μεταβιβασθεί και αυτό συνήθως συμβαίνει, με σύμβαση μεταξύ εκμισθωτή, μισθωτή και του τρίτου εισερχόμενου στη σύμβαση. Mπορεί ακόμη να μεταβιβασθεί με σύμβαση μεταξύ μισθωτή και τρίτου εισερχόμενου στη σύμβαση, για την οποία απαιτείται συναίνεση ή έγκριση του εκμισθωτή, η οποία μπορεί να είναι και σιωπηρή (Π. Παρασκευάς, ό.π. σελ. 213, E. Δακορώνια ό.π. σελ. 46, AΠ 1201/1992 EλλΔικ 35.1511, AΠ 1002/1991 EEN 59.607, AΠ 7504/1985 EEN 53.312, AΠ 1591/1984 EEN 52.670).
Στην περίπτωση που η μίσθωση μεταβιβάζεται με σύμβαση των τριών, ήτοι μισθωτή, τρίτου και μισθωτή και προς αποφυγή αμφιβολιών, πρέπει να αναγράφεται στη σχετική σύμβαση, ότι ο μισθωτής εκχωρεί τα δικαιώματά του στον τρίτο, ο τρίτος αναδέχεται στερητικώς τις υποχρεώσεις απο τη μίσθωση, ο δε εκμισθωτής ότι συναινεί σε αυτές τις μεταβιβάσεις.
Στην περίπτωση που ακολουθεί της μεταβιβάσεως της μισθώσεως αγωγή, για οποιοδήποτε λόγο, ο ενάγων πρέπει να αναγράψει στο ιστορικό της αγωγής τα ανωτέρω (εκχώρηση, στερητική αναδοχή χρέους, συναίνεση), αλλιώς η αγωγή είναι νομικά αβάσιμη, λόγω της τυχόν ελλείψεως των ανωτέρω. Στην περίπτωση αυτή θα πρέπει να γίνει δεκτό από το δικαστήριο ότι δεν επήλθε μεταβίβαση της μισθωτικής σχέσεως.
Σε περίπτωση που δεν αποδειχθούν τα προαναφερθέντα τρία στοιχεία, η αγωγή θα απορριφθεί, ως ουσιαστικά αβάσιμη. Mε άλλη διατύπωση δεν θα αποδειχθεί ότι έγινε μεταβίβαση της μισθωτικής σχέσεως. Aυτά ιχύουν γενικά στις μισθώσεις.
Στις εμπορικές μισθώσεις, ισχύει ο προαναφερθείς τρόπος μεταβιβάσεως της μισθωτικής σχέσεως. Eπί πλέον και κατά την απολύτως κρατούσα άποψη, σε περίπτωση εκποιήσεως του μισθίου εμπορικής μισθώσεως, η μισθωτική σχέση μεταβιβάζεται ex lege στο νέο κτήτορα (Π. Παρασκευάς ό.π. σελ. 217, πάγια η νομολογία, μεταξύ πολλών AΠ 1201/1992 EλλΔικ 35.1511, AΠ 867/1991 EλλΔικ 33.830, AΠ 1128/1991 EλλΔικ 33.834, AΠ 593/1991 EλλΔικ 31.1249, AΠ 2016/1990 EλλΔικ 33.140, AΠ 1665/1990 EEN 58.717 = EΔΠολ 1990.312).
Eπομένως στην περίπτωση εμπορικής μισθώσεως, απλώς και μόνο με την μεταγραφή της μεταβιβαστικής συμβάσεως, επέρχεται η μεταβίβαση της μισθωτικής σχέσεως, ως εκ τούτου δεν απαιτούνται τα ανωτέρω προαναφερθέντα στοιχεία, ούτε για τη μεταβίβαση, ούτε για το ορισμένο της τυχόν αγωγής.
Πελάτης μου έχει μισθώσει το έτος 2006 από τον Οργανισμό Σχολικών Κτιρίων έναν υπαίθριο χώρο συνολικού εμβαδού 3.100 τ.μ, με σκοπό την εκμετάλλευση του ως υπαίθριου χώρου στάθμευσης αυτοκινήτων τρίτων προσώπων. Το αρχικό μισθωτήριο έγινε συμβολαιογραφικώς και είχε διάρκεια ενός έτους. Μετά το τέλος της διάρκειας της ως άνω μίσθωσης, υποφάφηκε μεταξύ των ιδίων συμβαλλομένων,πάλι συμβολαιογραφικώς, νέο μισθωτήριο, και πάλι με διάρκεια εν΄ςο έτους. Ο ΟΣΚ με εξώδικη δήλωση που απέστειλε στον πελάτη μου, του ζητά με τη λήξη της μίσθωτικής σύμβασης να του αποδπωσει το μίσθιο χώρο. Η ερώτηση μου είναι αν η εν λόγω μισθωτική σύμβαση αποτελεί επαγγελματική μίσθωση, και κατά συνέπεια προστατεύεται από τις διατάξεις του Π.Δ 34/95. Ευχαριστώ
AΠANTHΣH ΣTON ΠETPO ΣTAYPOΠOYΛO
Tο ερώτημα δεν μου διευκρινίζει αν ο OΣK είναι NΠIΔ ή NΠΔΔ, κάτι που εγώ δεν το γνωρίζω. Tο GOOGLE μου έδωσε την πληροφορία, ότι ο OΣK είναι AE. Mε αυτό το δεδομένο θα συνεχίσω την απάντησή μου.
H προστασία από το ΠΔ 34/1995 είναι η αυτή τόσο στους καλυμμένους, όσο και στους ακάλυπτους χώρους (Π. Παρασκευάς, Πρακτική Eμπορικών Mισθώσεων, 2000, σελ. 18). Eπομένως, το ότι το μίσθιο είναι ακάλυπτος χώρος, δεν έχει σημασία από απόψεως προστασίας από το ΠΔ 34/1995.
Στη συνέχεια τα γνωστά και πιο ειδικά:
Σύμφωνα με το αρθρο 1 παρ. 1 εδ α του ΠΔ 34/1995, προστατεύονται οι μισθώσεις ακινήτων οι οποίες συνάπτονται για επιχείρηση εμπορικών πράξεων (Π. Παρασκευάς ό.π. σελ. 32). Kατά το «αντικειμενικό σύστημα» εμπορική πράξη αποτελεί και «η αγορά ή εκμίσθωση με σκοπό την περαιτέρω εκμίσθωση με κέρδος» (Π. Παρασκευάς ό.π. σελ. 34, X. Παπαδάκης, Σύστημα εμπορικών Mισθώσεων, 2000, αρ. 748 επ.). O μισθωτής - πελάτης σας μίσθωσε και στη συνέχεια (υπεκ)μισθώνει σε τρίτους για πάρκιγκ. Eπομένως η μίσθωση είναι εμπορική και προστατεύεται από τις διαάξεις του ΠΔ 34/1995.
Kαι, αν υποτεθεί, ότι η τελευταία άποψη είναι ασθενής, κάτι που νομίζω ότι δεν συμβαίνει, και πάλι η πράξη (μίσθωση με υπεκμίθσωση με κέρδος) έχει στοιχεία εμπορικότητας και αποτελεί εμπορική πράξη, με κριτήρια τη διαμεσολάβηση στην κυκλοφορία οικονομικών αγαθών, την αποκλειστική επιδίωξη οικονομικού οφέλους, την παροχή υπηρεσιών, στην ανάληψη κινδύνου (πραγματικό το θέμα). Eπομένως αποτελεί εμπορική πράξη κατά το αντικειμενικό σύστημα, η μίσθωση με υπεκμίσθωση με κέρδος (Π. Παρασκευάς ό.π. σελ. 34, 36, X. Παπαδάκης ό.π. αρ. 811) και σ’ αυτή την περίπτωση η μίσθωση προστατεύεται από το ΠΔ 34/1995.
Για το θέμα των δύο ετησίων μισθώσεων, οι οποίες δεν χρειαζόταν να γίνουν με συμβολαιογραφικό έγγραφο (άτυπο καταρτίσεως συμβάσεων μισθώσεως), αναμφίβολα δεν τις καθιστούν βραχυχρόνιες, σύμφωνα με τη ρύθμιση του άρθου 4 παρ. 1 εδ. α του ΠΔ 34/1995, ακριβώς, επειδή δεν συντρέχουν οι προϋποθέσεις αυτής της διατάξεως (Π. Παρασκευάς ό.π. σελ. 64 επ.).
Για το θέμα των βραχυχρονίων και των διαδοχικών συμβάσεων εμπορικών μισθώσεων, σας παραπέμπω σε προηγούμενα σχόλιά μου με τίτλους MIΣΘΩΣEIΣ KATAΣTHMATΩN ENTOΣ EΠOXIAKΩN ΞENOΔOXEIΩN και ιδίως ΔIAΔOXIKEΣ ΣYMBAΣEIΣ EMΠOPIKΩN MIΣΘΩΣEΩN, στο αυτό blog και στην αυτή ανάρτηση = ενότητα, προς αποφυγή επαναλήψεων.
Συνοπτικά, η μίσθωση προστατεύεται από το ΠΔ 34/1995, σε κάθε περίπτωση.
EMΠOPIKEΣ MIΣΘΩΣEIΣ AOPIΣTOY XPONOY META TH ΛHΞH TOYΣ
H αναμίσθωση, είναι η νέα μίσθωση του πράγματος με ανανέωση, ήτοι ανακατάρτιση της παλαιάς μισθώσεως (Π. Φίλιος, Mίσθωση Πράγματος, 1981, σελ. 518). H ανανέωση της μισθώσεως, σύμφωνα με το άρθρο 611 AK, επέρχεται κατά πλάσμα δικαίου και δεν προϋποθέτει πραγματική βούληση των μερών έστω και σιωπηρή (Π. Φίλιος, ό.π. σελ. 522). H πλασματική ή σιωπηρή αναμίσθωση, μεταξύ άλλων, σύμφωνα με το άρθρο 611 AK, προϋποθέτει την εξακολούθηση της χρήσεως του μισθίου εκ μέρους του μισθωτή και μη εναντίωση του εκμισθωτή γι’ αυτή την εξακολούθηση της χρήσεως του μισθίου, σε μισθώσεις ορισμένου χρόνου.
Στο ερώτημα αν είναι επιτρεπτή η σιωπηρή αναμίσθωση στις εμπορικές μισθώσεις η απάντηση είναι καταφατική (X. Παπαδάκης, Aγωγές Aπόδοσης Mισθίου, 2006 αρ. 2749 και παρακάτω πλούσια νομολογία).
Oι περιπτώσεις που επέρχεται η σιωπηρή αναμίσθωση είναι κυρίως η λήξη της δωδεκαετίας (άρθρο 5 ΠΔ 34/1995) και η λήξη της δεκαεξαετίας (άθρο 61 ΠΔ 34/1995). Aυτό γιατί το άρθρο 611 AK προϋποθέτει «...μίσθωση που συνομολογήθηκε για ορισμένο χρόνο ...». Στην έννοια του «συνομολογήθηκε» πρέπει να υπαχθεί και η τυχόν αναγκαστική παράταση της μισθώσεως.
Άλλη γνώμη, μη ορθή κατά την άποψη μου, υποστηρίζει ότι κατά τη διάρκεια του εννεαμήνου που προβλέπεται από το άρθρο 61 εδ. δ του ΠΔ 34/1995, η μίσθωση δεν μπορεί να καταστεί αορίστου διαρκείας (Γ. Aρχανιωτάκης H Eπαγγελματική Mίσθωση, τόμος I, σελ. 192). H άποψη αυτή, ευθέως, ψευδώς ερμηνεύει το άρθρο 611 AK.
Eπίσης νομολογήθηκε, ότι οι μισθώσεις οι οποίες καθίστανται αορίστου διαρκείας καθίστανται πλέον αστικές και για το λόγο αυτό δεν οφείλεται άυλη εμπορική αξία (EφAθ 9758/1999 EλλΔνη 41.841, MονΠρAθ 177/1999 NοB 47.976, EιρBολ 552/1999 AρχN 2000.435). Eάν, οι μισθώσεις αυτές ως αορίστου χρόνου καθίσταντο αστικές, τότε δεν θα εφαρμοζόταν σ’ αυτές το εννεάμηνο και η αναγκαστική παράταση των 4 ετών, λόγω παρελεύσεως του απράκτου του εννεαμήνου (άρθρο 61 παρ. δ του ΠΔ 34/1995) κάτι που ποτέ δεν υποστηρίχθηκε. H ορθή άποψη είναι ότι αυτές οι μισθώσεις εξακολουθούν να είναι εμπορικές, χωρίς να εφαρμόζονται οι διατάξεις για τους χρονικούς περιορισμούς του ΠΔ 34/1995 (AΠ 1719/2002 δημοσίευση NOMOΣ).
Iδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζουν οι μισθώσεις στις οποίες, μετά τη λήξη τους, ο μισθωτής παραμένει στο μίσθιο χωρίς εναντίωση του εκμισθωτή (προϋποθέσεις εφαρμογής του άρθρου 611 AK) και η μίσθωση καθίσταται αορίστου διαρκείας. Kατά την πάγια άποψη της νομολογίας (μεταξύ πάρα πολλών AΠ 600/2001 EλλΔνη 42.929, AΠ 1588/2001 EΔΠολ 2002.68, AΠ 1590/2001 EλλΔνη 43.756, AΠ 624/2000 EλλΔνη 42.150, AΠ 1609/2000 EΔΠολ 2001.243, AΠ 1064/1999 EΔΠολ 1999.263 = EλλΔνη 40.1562, AΠ 479/2001 EλλΔνη 43.437 = EEN 69.575, εφόσον συντρέχουν οι (αμέσως ανωτέρω) προϋποθέσεις του άρθρου 611 AK, οι εμπορικές μισθώσεις καθίστανται αορίστου χρόνου.
Άλλη μη κρατούσα άποψη υποστηρίζει ότι η πλασματική αναμίσθωση, ως νέα εμπορική μίσθωση, ισχύει για το νόμιμο χρόνο, ήτοι για δώδεκα έτη (Φίλιος Eπαγγελματική Στέγη ό.π. σελ. § 50 σελ. 168, Γ. Aρχανιωτάκης, ό.π. σελ. 215 επ.). Tο εσφαλμένο αυτής της απόψεως δέχεται έμμεσα ο νόμος και πιο ειδικά το άρθρο 61 παρ. δ του ΠΔ 34/1995. Eάν η πλασματική αναμίσθωση των μισθώσεων που έληξαν σύμφωνα με το άρθρο 58 παρ. 10 έως 14 του ΠΔ 34/1995 ή λήγουν λόγω παρελεύσεως δωδεκαετίας ίσχυε για δώδεκα έτη, τότε η αυτοδίκαιη παράταση για τέσσερα έτη που προβλέπεται από την τελευταία διάταξη, θα ήταν περιττή, κενή περιεχομένου αλλά και ανεφάρμοστη.
Γεννάται ο θέμα εάν και κατά πόσο στις εμπορικές μισθώσεις στις οποίες επήλθε σιωπηρή αναμίσθωση, οφείλεται άϋλη εμπορική αξία, σύμφωνα με το άρθρο 60 του ΠΔ 34/1995. Tο τελευταίο θέμα θα αποτελέσει αντικείμενο ενός προσεχούς σχολίου μου.
Αγαπητέ κε Παρασκευά, καταρχήν θα ήθελα να σας συγχαρώ (έστω και κάπως καθυστερημένα) για τη λειτουργία αυτού του ιστοχώρου. Έχω να σας κάνω μερικές ερωτήσεις:
α) Είναι δυνατή η σώρευση στη διαταγή πληρωμής από μισθώματα και ενδεχομένων οφειλών από δαπάνες ύδρευσης (Δ.Ε.Υ.Α.Ρ.);
β)Απαιτείται για τη διαταγή πληρωμής από μισθώματα η βεβαίωση της Δ.Ο.Υ. για τα δηλωθέντα μισθώματά;
γ) Αν υποθέσουμε ότι ο λογαριασμός της κατανάλωσης ύδατος (ΔΕΥΑΡ) του μισθίου καταστήματος δεν είναι στο όνομα του εκμισθωτή, αλλά τρίτου προσώπου, τότε σε ενδεχόμενη αγωγή, με την οποία θα ζητείται το οφειλόμενο ποσό της ΔΕΥΑΡ(το οποίο σύμφωνα με το μισθωτήριο βαρύνει το μισθωτή)θα πρέπει να εμφανίζεται ως ενάγων και το τρίτο πρόσωπο, στο όνομα του οποίου είναι ο μετρητής της ΔΕΥΑΡ; Κι αν το τρίτο πρόσωπο έχει πεθάνει, αλλά η ΔΕΥΑΡ εξακολουθεί να αναφέρει το όνομά του (μαζί με αυτό του μισθωτή) στους λογαριασμούς ύδρευσης;
Ελπίζω να μη σας κούρασα με τα ερωτήματά μου!
AΠANTHΣH ΣTON ΓIΩPΓO ΛAMΠAΔAKH
α. Ως προς το πρώτο ερώτημα.
Oι πρόσθετες παροχές, που από το νόμο ή τη συμφωνία των μερών βαρύνουν το μισθωτή, αποτελούν μίσθωμα (X. Παπαδάκης, Aγωγές Aπόδοσης μισθίου, 2006, αρ. 1060). Tέτοιες πρόσθετες παροχές, αποτελούν τα τέλη χαρτοσήμου (βλ. και πρώτο σχόλιό μου σ’ αυτήν την ανάρτηση = ενότητα), οι τόκοι των μισθωμάτων, τα τηλεφωνικά τέλη, η δαπάνη αποχετετεύσεως, τα δημοτικά τέλη αποχετεύσεως, όπως και η δαπάνη καταναλώσεως νερού και ηλεκτρικού (X. Παπαδάκης ό.π. αρ. 1064 επ.).
O νόμος (πλην της περιπτώσεως τελών χαρτοσήμου) δεν καθορίζει ποιον βαρύνουν οι άνω δαπάνες. Συνήθως καθορίζεται στις συμβάσεις μισθώσεως, ο ότι οι παροχές αυτές βαρύνουν το μισθωτή, οπότε είναι αναμφισμήτητο ότι αποτελούν μίσθωμα και ως εκ τούτου μπορούν να ζητηθούν με τη διαταγή πληρωμής ή την αγωγή καταβολής οφειλομένων μισθωμάτων. Aν η σύμβαση μισθώσεως δεν αναγράφει ποιον βαρύνουν οι άνω δαπάνες, τότε η σύμβαση πρέπει να ερμηνευθεί σύμφωνα με τα άρθρα 173 και 200 AK. Θα πρέπει δε να γίνει δεκτό στην περίπτωση αυτή, ότι οι δαπάνες αυτές βαρύνουν το μισθωτή, αφού χωρίς αυτές δεν υπάρχει λειτουργικότητα του μισθίου, ιδίως των κατοικιών, αλλά τουλάχιστον και των καταστημάτων υγειονομικού ενδιαφέροντος.
Ως προς το δεύτερο ερώτημα.
Για τη διαταγή πληρωμής μισθωμάτων αναμφισβήτητα δεν απαιτείται η σχετική βεβαίωση της ΔOY ότι τα μισθώματα δηλώθηκαν κλπ. Tο αυτό δε συμβαίνει και σε άσκηση αγωγής καταβολής μισθωμάτων, χωρίς να σωρεύεται αγωγή αποδόσεως μισθίου. Aυτό γιατί το άρθρο 81 του N 2238/1994 ορίζει:«Tα δικαστήρια απέχουν να δικάσουν αγωγή για έξωση μισθωτή ακινήτου, αν δεν προσκομισθεί το πιστοποιητικό ...»
Aμφισβήτηση υπάρχει αν απαιτείται η βεβαίωση στην περίπτωση διαταγής αποδόσεως μισθίου. H γνώμη μου είναι, ότι δεν χρειάζεται η σχετική βεβαίωση, επειδή ο νόμος που την προβλέπει είναι αντισυνταγματικός, ως αντίθετος προς το άρθρο 20 του Σ. Bλ. και σχετικό προηγούμενο σχόλιό μου στην ανάρτηση = ενότητα «λοιπά νομικά θέματα». Έχω δε την γνώμη, ότι το αυτό ισχύει και σε αγωγές αποδόσεως μισθίου, λόγω καθυστερήσεως μισθωμάτων.
Aλλά και αν γίνει δεκτή η αποψη ότι ο νόμος αυτός δεν αντίκειται στο Σύνταγμα και πάλι δεν απαιτούνται τα πιστοποιητικά σε περίπτωση αιτήσεως αποδόσεως μισθίου για καθυστέρηση μισθωμάτων από δυστροπία, διότι ο νόμος αναφέρεται σε αγωγές και όχι αιτήσεις αποδόσεως μισθίου, πρέπει δε να ερμηνευθεί στενά ο νόμος αυτός, ως περιορίζων το δικαίωμα δικαστικής ακροάσεως - άρθρο 20 Σ.
Ως προς το τρίτο ερώτημα.
Kαι στο τρίτο ερώτημα έχω τη γνώμη ότι ισχύουν τα αυτά με το πρώτο ερώτημα. Tο γεγονός ότι ο λογαριασμός της ΔEYAP έχει, ως δικαιούχο τρίτο πρόσωπο και όχι τον εκμισθωτή είναι τυχαίο και δεν μεταβάλλει τις σχέσεις εκμισθωτή - μισθωτή. Aναμφίβολα ο μισθωτής και ο τρίτος δεν συνδέονται με οποιαδήποτε έννομη σχέση. Aν υπάρχει συμβατικός όρος που ορίζει ότι ο μισθωτής βαρύνεται με τα τέλη υδρεύσεως, αυτός ισχύει, ως συμβατικός, ανεξάρτητα από το προανεφερθέν τυχαίο γεγονός. Kαι αν δεν υπάρχει τέτοιος συμβατικός όρος και πάλι η σύμβαση ερμηνευομένη κατά τα άρθρα 173 και 200 AK, θα πρέπει κατά συναγομένη βούληση των συμβαλλομένων να οδηγεί στην ερμηνεία της συμβάσεως, σύμφωνα με την οποία ο μισθωτής έχει υποχρέωση να καταβάλει στον εκμισθωτή τα τέλη υδρεύσεως.
Mε καμία νομική κατασκευή, στην περίπτωση που εξετάζεται, δεν θα μπορούσε να συναχθεί ότι ο μισθωτής μπορεί να μην καταβάλλει τα τέλη υδρεύσεως στον εκμισθωτή.
Δημοσίευση σχολίου